Блог

Закончился 2010 год, первый после активной фазы кризиса. Что же произошло на рынке за это время? В январском номере журнала «Мир и Дом», серия «Городская недвижимость», приведены высказывания почти 20 московских экспертов об итогах 2010 года и их мнения, что ждет нас в 2011 году. Конечно, сколько экспертов, столько и точек зрения. Но большинство из них отмечают, что в прошлом году в Москве наблюдались слабые ценовые колебания, а в целом за год цены выросли всего на 10–20 процентов. Многие специалисты предполагают, что в наступившем году продолжится примерно такая же тенденция с ценами, как и в прошлом. Резкого роста цен, как до кризиса, никто не прогнозирует.

Постоянные читатели этой рубрики, наверное, уже привыкли, что наиболее наглядно характер колебания цен на рынке недвижимости можно увидеть на графике изменения удельной цены за определенный период (рисунок 1).

Из представленного рисунка видно: на рынке недвижимости кризис начал проявляться в 2008 году сначала с торможения скорости роста цен, а потом и их падения. К августу 2009 года квартирные цены достигли минимума. Затем вплоть до настоящего времени квартирные цены в Твери, так же как и в Москве, да и в России в целом, совершали небольшие, медленные колебания. В декабре ушедшего года удельная цена очередной раз немного – на 1,3 процента – выросла. А всего за 2010 год, с учетом достаточно интенсивного роста в январе–феврале, усредненные удельные цены на квартиры в Твери выросли на 6,7 процента, то есть в пределах инфляции.

Конечно, читателя интересуют не абстрактные цены одного квадратного метра, усредненные по всем типам квартир, а абсолютные цены на разные квартиры. Из приведенных на рисунке 2 данных видно, что наиболее стабильно вели себя цены предложения на однокомнатные (в среднем немного не достигая двух миллионов рублей) и двухкомнатные квартиры (в среднем около двух с половиной миллионов рублей). Цена трехкомнатных квартир изменялась от минимальной, равной 3 миллионам 250 тысячам рублей в июне и ноябре, до максимальной – 3 миллиона 600 тысяч – в феврале. То есть размах варьирования цен предложения на трехкомнатные квартиры в 2010 году превышал 10 процентов. При этом следует понимать, что приведенные данные тоже не характеризуют цены на конкретные квартиры, а усреднены по типам планировок, местоположению и ряду других факторов.

Из таблицы 1 видно, что цены предложения на все квартиры имеют достаточно большой разброс: минимальные цены могут отличаться от максимальных в 4–5 раз. Даже в пределах одного типа планировки цены могут различаться до трех раз, как, например, для двух­ и трехкомнатных квартир так называемого «повышенного качества».

Анализ только ценовой ситуации, к сожалению, не позволяет полностью оценить состояние рынка, особенно в период перехода от кризиса к стабильной или метастабильной ситуации. Более полно о рынке, как это уже неоднократно отмечалось в предыдущих публикациях, можно судить по совместному анализу ценовой ситуации и поведению участников рынка – продавцов и покупателей. Рисунок 3 наглядно показывает, что, несмотря на продолжавшийся в начале 2009 года кризис (не прекратившееся падение квартирных цен), количество предложений на рынке (активность продавцов) и количество зарегистрированных сделок купли­продажи до конца года продолжало расти. Лишь в декабре число предложений резко упало, и продолжилось это падение еще и в январе. Начиная с февраля 2010 года количество выставленных на продажу объектов начало постепенно расти и к середине года вышло практически на тот же уровень, что и в предыдущем году.

Активность покупателей (количество зарегистрированных сделок купли­продажи) достигла абсолютного максимума в декабре 2009 года, затем резко упала в январе и в течение всего 2010 года постепенно нарастала, достигнув максимума вновь в декабре 2010 года. Поскольку подобное поведение рынка носит сезонный характер и, как оказалось, не связано с изменением цен, можно предположить, что участники рынка не очень верили в длительное падение цен и надеялись на их стабилизацию, что и произошло на самом деле.

Но кризис на рынке все­таки сказался, изменив соотношение между зарегистрированными сделками с вновь построенным жильем и с квартирами, бывшими в употреблении (вторичный рынок). Наверное, ни для кого не секрет, что кризис сказался на строительстве новых объектов, прежде всего из­за отсутствия средств у заказчиков, поскольку банки практически прекратили выдавать кредиты на жилье. Но и покупатели стали бояться вкладывать деньги в новое строительство, уже имея негативный опыт потери денег в результате банкротства строительных организаций.

На рисунке 4 представлены данные по количеству зарегистрированных сделок на первичном и вторичном рынках, в том числе с участием ипотеки, любезно предоставленные управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Тверской области. Приведенный график наглядно показывает, что в 2009 году сделки совершались в основном на вторичном рынке. Только с августа количество сделок с новым жильем начинает постепенно увеличиваться, а в 2010 году в отдельные месяцы даже достигает 50 процентов от сделок на вторичном рынке. В июне количество сделок на первичном рынке практически сравнялось с числом сделок на вторичном.

О серьезном восстановлении квартирного рынка свидетельствует и непрерывный рост количества сделок с участием ипотечных кредитов (рисунок 4).

В заключение автор искренне благодарит исполняющего обязанности руководителя управления Росреестра по Тверской области Дмитрия Валерьевича Куприянова и сотрудников управления за оказанное содействие в получении данных, чрезвычайно полезных для понимания процессов, происходящих на рынке недвижимости.

 Рисунок 1. Изменение усредненных удельных цен на квартиры в Твери с начала 2007 года

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2. Изменение в течение 2010 года цен предложения на квартиры с разным количеством комнат

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1. Фактические цены предложения на тверские квартиры разной планировки в декабре 2010 года

	Абсолютная цена, руб.				Удельная цена, руб./м²
Кол-во комнат	Кол-во	Среднее	Минимум	Максимум	Средн.	Миним	Макс.
1-комнатные	184	1 911 000	1 250 000	3 400 000	52 862	32 292	76 744
Низкого качества	73	1 658 000	1 250 000	2 500 000	52 371	32 292	70 707
Стандартные	84	1 903 000	1 550 000	2 400 000	51 837	42 308	69 364
Повышенного качества	27	2 620 000	1 850 000	3400 000	57 380	46 020	76 744
2-комнатные	298	2 490 000	1 500 000	7 500 000	48 502	31 475	82 531
Низкого качества	161	2 065 000	1 500 000	4 500 000	45 891	31 475	74 750
Стандартные	93	2 534 000	1 800 000	3 800 000	48 939	34 417	73 786
Повышенного качества	44	3 954 000	2 400 000	7 500 000	57 134	40 278	82 531
3-комнатные	218	3 498 000	2150 000	10 900 000	48 042	29 762	111 369
Низкого качества	77	2 750 000	2 150 000	4 550 000	44 795	29 762	66 667
Стандартные	101	3 039 000	2 300 000	4 500 000	44 063	32 857	64 655
Повышенного качества	40	6 098 000	3 000 000	10 900 000	64 338	34 848	111 369
По всем:					49 505

Рисунок 3. Данные с начала 2009 года по количеству выставленных на продажу квартир (1) и количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в Твери (2)

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 4. Данные управления Росреестра по Тверской области за 2009–2010 годы

 

Владимир Каминский, президент ЗАО «ТИТАН», заместитель директора ООО «ТИТАН­Оценка», сертифицированный РГР

аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук

 

Тверской ученый Андрей Зиновьев восстанавливает облик полностью истребленных гигантских пернатых

доктор биологических наук, профессор кафедры зоологии Тверского государственного университета Андрей Зиновьев на днях вернулся из Берлина, где занимался своим любимым делом – воссозданием «в плоти и крови“ ископаемых видов птиц.

“» уже писала о научных изысканиях Зиновьева. Его кандидатская и докторская диссертации были посвящены изучению строения птиц, в частности, функционированию их задних конечностей. Как выяснилось, знания о современных пернатых помогают реконструировать ископаемые виды птиц и их ближайших родственников. Даже динозавров. Оказывается, конечности этих вымерших существ похожи по своему строению на конечности птиц. Другими словами, именно знания в области орнитологии помогают лучше узнать прошлое «ужасных ящеров», как в переводе с латинского звучит «динозавр». Тем более что белых пятен в истории этих групп фауны еще предостаточно.

Одно из таких пятен, рассказывает Андрей Зиновьев, до сих пор оставалось на островах Новой Зеландии. Дело в том, что в древние времена, еще в меловой период, здесь сформировалась очень любопытная фауна. Острова, расположенные близ Австралии, были оторваны от континента, благодаря чему возник некоторый перекос: тут просто­напросто не оказалось серьезных хищников. Не было, в привычном нашем понимании, и травоядных, таких, например, как антилопы, предки которых вовсю резвились в то время на просторах Африки или Евразии. Нишу травоядных животных заняли гигантские птицы, некоторые их виды достигали в высоту более трех метров. Они потеряли способность к полету, так как это очень энергоемкая вещь. Вообще, если оказывается, что не надо летать, спасаясь от хищников, или в поисках корма, то птицы с удовольствием расстаются с этим замечательным приобретением.

Стада пернатых, но нелетающих птиц мирно паслись себе на перемежающихся с горными участками равнинах двух больших островов Новой Зеландии. Причем их насчитывались миллионы.

Рай для птиц закончился где-то  между IX и XIV веками, когда на эти острова прибыли на лодках переселенцы с островов Полинезии, получившие от белых первооткрывателей островов сборное имя маори. Люди оказались намного страшнее хищников. Медленно передвигавшиеся птицы, названные моа, стали легкой добычей переселенцев. За ними даже не охотились, а уничтожали, поджигая травянистые участки на равнинах. Собаки и крысы, завезенные сюда маори, завершали дело, уничтожая яйца пернатых.

В итоге, когда в XVIII веке к берегам Новой Зеландии прибыли европейцы, то они смогли услышать лишь рассказы о гигантских птицах, некогда существовавших здесь. Во второй четверти XIX века исчезнувшим видом стали интересоваться в научном плане, даже организовывали поиски их в удаленных уголках островов. Тем более, у маори была легенда, что на одной из вершин Новой Зеландии, Бакапу-нака, прячется один спасшийся моа. Птица питается только воздухом, и ее стерегут два огромных ящера. Увы, все поиски гигантской птицы оказались тщетными.

С тех пор вышло немало научных статей о результатах исследований того, как жили и чем питались древние пернатые. Но как же передвигались эти чудо-птицы? По меркам истории, времени прошло не так уж много, поэтому костных останков сохранилось предостаточно. Много их и в музейных коллекциях Новой Зеландии и стран Западной Европы. По костям, если хорошо знать анатомию птиц, можно реконструировать их внешний облик и образ жизни. Чем и занимался в последнее время в Берлине Андрей Зиновьев. Специалиста такого уровня по подобным вопросам в мире просто не оказалось. Для Зиновьева же подобная работа – чуть ли не привычное дело. Результаты научных исследований теперь выльются в монографию об этих нелетающих птицах, где будут описаны варианты реконструкции «новозеландок», как они передвигались, насколько родственны были друг другу. Книга будет написана на английском языке, которым Андрей Валерьевич владеет в совершенстве.

В ближайшее время ученый планирует поездку в Новую Зеландию, где еще предстоит многое уточнить. С его слов, у нелетающих птиц отпечатки мускулов на костях видны гораздо лучше, чем у летающих, которые экономят на своем весе. Поэтому все места крепления мышц обозначаются бугорками или выростами, что значительно упрощает работу по их реконструкции.

– Я обладаю неким «шифром», вернее, неким «ключом к шифру», – рассказывает Андрей Зиновьев, – с помощью которого мне удается прочитать ту или иную «морфологическую книгу». Любая кость несет в себе достаточно информации, позволяющей «облечь» ее в плоть и, таким образом, реконструировать внешний облик ее вымершего обладателя.

То, что Андрей Валерьевич называет «ключом к шифру», – солидное научное издание, которое должно выйти уже в феврале. Именно там описывается «ключ» к расшифровке того, как передвигаются птицы и как это связано с морфологией их задних конечностей. Это – итог многолетних исследований и наблюдений автора. Зиновьев уверен, что когда ученый занимается ископаемыми птицами, то он должен отлично ориентироваться и в современных видах. Поэтому научные данные, которые приводятся в книге, а также пути их использования по-своему уникальны, выступая в роли «волшебного ключика», открывающего прошлое. Сам исследователь даже считает, что им была проведена своеобразная дедуктивная работа, которая сродни методу Шерлока Холмса. Тот из многочисленных мелких деталей строил полную картину преступления. Так и здесь. Описание мышц и других анатомических подробностей, куча латыни – все это может показаться на первый взгляд скучным. Однако знания эти дают роскошную картину того, что существовало когда-то  и чего уже нельзя увидеть, но можно восстановить.

Зиновьев вспомнил фильмы про динозавров производства телекомпании «Би-би-си», где вымершие животные показаны реалистично и достаточно правдоподобно. Все это стало возможным исключительно благодаря консультациям ученых, специализирующихся на исследовании ископаемых животных. Проделанная им работа входит в рамки таких исследований и позволит превратить гигантских птиц Новой Зеландии из легенды в реальность, пусть пока и виртуальную. И ожить им на экране в первозданном виде, а не кучей костей в выставочном зале.

Научные изыскания и открытия Андрея Валерьевича не могут не вызывать уважения. Ведь рассказанное им – лишь небольшой полугодовой этап его исследований. Как ему это удается? Зиновьев ответил, почти не задумываясь:

– Важно чувствовать, зачем ты пришел в этот мир. Если это удается, то человек наполнен гармонией, живет в согласии с самим собой. Полагаю, что мне это почувствовать удалось, обратившись в прошлое. Желаю вам и вашим читателям, чтобы чувство гармонии не покидало вас никогда.

Александр ХОХЛОВ