В списке представлены все УК, по отношению к которым ГЖИ осуществляла контрольные мероприятия. Этот список анализировать можно долго, однако рейтинг стал отличным поводом поговорить о том, как сегодня работают УК, и, может быть, глядя на лучшие показатели, сменить свою компанию от греха подальше или измениться самим.
Все мы знаем, что управляющие компании были созданы после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ. Скоро исполнится десять лет, как большинство жителей многоквартирных домов региона вверило себя в руки этих компаний.
Законодательство в сфере ЖКХ менялось множество раз, продолжает меняться и сегодня, однако на деле мы видим: никаких существенных сдвигов в лучшую сторону простые жители не наблюдают.
ВКРУТИТЕ НАМ ЛАМПОЧКУ
Этому есть несколько причин, и первая – сами жители.
– Жители сегодня зачастую очень инертны, – говорит Ольга Воякина, заместитель начальника ГЖИ. – Мы приватизировали квартиры, но хозяевами так и не стали. Все ждем, что нам кто-то должен. Однако Жилищный кодекс прямо говорит: бремя содержания дома лежит именно на собственнике.
Проблема начинается здесь. Большинство собственников не просто не читало Жилищный кодекс, но даже не представляет себе, как сегодня происходит управление их домом. Характерный случай – когда на собрании жильцов вместо конструктивного диалога только ор и обвинения. Собственники возмущены дырявой крышей, холодом в квартирах, грязными подъездами. В этом есть непосредственная вина УК, но практика показывает, что управление домом спустя рукава происходит там, где собственники попустительствуют этому.
Обращение граждан в ГЖИ – яркий тому пример. Очень большая часть этих обращений не требует вмешательства государственных инспекторов, как то ремонт или устройство почтовых ящиков, замена лампочек и так далее.
– Люди не понимают, что такие вопросы сначала нужно решать со своей управляющей компанией. Мы надзорный орган, мы не можем каждый день штрафовать, а управлять домом нужно каждый день, иначе он придет в негодность. И рейтинг ГЖИ – это подсказка для собственников, хотя он отражает реальную ситуацию лишь частично, так как не в нашей компетенции проверять финансово-хозяйственную деятельность УК, – говорит Ольга Воякина.
Низовая безграмотность, по сути, развязывает руки и подает соблазны организациям, которые хотят получать прибыль, но не хотят много работать.
При этом, как отмечают в ГЖИ, количество штрафов, прописанных в рейтинге, – показатель весьма интересный. Административная комиссия, рассматривая жалобу на УК и видя, что компания выполнила все предписания инспекторов, как правило, не выносит решение о штрафных санкциях, а предупреждает. Штраф УК получает, когда выданные предписания не исполняет, проблемы не устраняет. И на верхушке рейтинга именно те компании, которые исправно исполняют все предписания.
ГИГАНТЫ БЫСТРЕЕ ТОНУТ
Ольга Воякина прямо говорит: идеальных УК не бывает. С этим соглашаются все эксперты. Руководитель общественной организации «Качество жизни» Елена Юлегина поясняет, что это следствия разночтения и недосказанности в законах:
– Например, в квартире холодно, УК обязана вызвать ресурсоснабжающую организацию, составить акт и снизить оплату за тепло. Но от ресурсоснабжающей организации никто не явился, и она не согласна уменьшить платежные требования. Если УК снизит оплату гражданину – должна будет заплатить за тепло. Из каких средств? Не снизит – нарушит требования 354-го постановления Правительства. Есть проблемы договоров с собственниками. Например, многие УК имеют в договорах пункт, согласно которому они имеют право поднять тариф до установленного муниципалитетом, если собственники не приняли решение по тарифу, а собственники об этом пункте не подозревают. Но нарушение нарушению рознь. И если причина нарушения – безответственность и равнодушие, то такой УК лучше уйти с рынка.
При этом компании-гиганты далеко внизу списка. УК Московского района – на 25 месте, УК Заволжского района – на 26, следом идут их «коллеги» по Центральному и Пролетарскому районам.
Показателей эффективной работы УК очень много. Так, чем больше у компании жилой фонд, тем менее эффективно она справляется с ним. Это и понятно. Тверской гигант УК Московского района обслуживает почти 1056000 квадратных метров жилого фонда, у нее 898 выявленных за 2013 год нарушений, выдано 158 предписаний.
– В постановлении Правительства РФ № 75 от 06.02.2006, утверждающем порядок проведения открытого конкурса по управлению МКД, фигурирует цифра для управляющих компаний в размере 100 тысяч квадратных метров. Это максимум. При такой нагрузке можно создать нормальную аварийно-диспетчерскую службу, проводить плановый осмотр, выстроить работу более адресно и тщательно, – отмечает Ольга Воякина.
Поэтому не стоит пугаться тех управляющих компаний, в распоряжении которых не так много домов. Это скорее показатель качественный.
При этом очень часто новые компании «отнимают» дома у УК-гигантов. Так, в последнее время ощутимо теряет дома УК Заволжского района. Жители голосуют за расторжение договора с этой УК.
Но гиганты, не желая работать, не желают и отдавать свои дома – источники их прибыли. Жители дома № 7 по Комсомольскому проспекту в Твери до сих пор получают судебные письма и квитанции от УК Заволжского района, хотя уже давно перешли в управление другой компании. Бывшая УК техническую документацию на дом новой компании не отдает, жителям угрожает накопленными долгами и судебными разбирательствами. При этом протокол собрания граждан – в порядке, прокуратура также признала переход законным.
Дисциплина некоторых крупных управляющих компаний оставляет желать лучшего, и, несмотря на то, что законодательство в сфере ЖКХ постоянно меняется, УК точно остаются на уровне десятилетней давности, когда многие из них были созданы непосредственно для получения прибыли, а не для управления.
МУНИЦИПАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
Большую роль в работе УК играют муниципалитеты, которые часто являются их соучредителями. Статьи 161 и 165 Жилищного кодекса РФ напрямую закрепляют ответственность муниципалитетов за действия УК.
– Там, где власти реагируют на обращения, где люди доверяют власти, там жалоб на управляющие компании меньше, – отмечает Ольга Воякина. – Из Оленинского, Ржевского района почти не жалуются. В Андреапольском районе в последнее время заметно снизилось количество жалоб.
И тут мы обозначаем третье действующее лица в цепочке – муниципалитет. Согласно статье 165 Жилищного кодекса, муниципалитет обязан создать условия для управления жилым фондом. По словам специалистов, в нашей области эта статья почти не работает – не хотят муниципалитеты создавать условия для управления, не хотят проверять свои УК.
Сложно поверить, но за 2013 год Жилищная инспекция написала почти 15 тысяч ответов, взыскала штрафов более 20 миллионов рублей, что на семь миллионов выше, чем в 2012 году.
Понятно, что очень много бумажной работы. Государственный жилищный инспектор Денис Турков, с которым мы идем на проверку по жалобе, поясняет, что бумажная работа занимает времени больше, чем выезд на места. У него в руках объемная папка. Женщина на десятом этаже в многоэтажке в микрорайоне Юность жалуется на протечку кровли. На потолке несколько пятен. Все, включая представителей УК, лезем сначала на чердак, где, согнувшись в три погибели и пробираясь между трубами, осматриваем пол, а потом – на крышу.
Везде сухо, пятна на потолке явно не от протечки, а от того, что ремонт в комнате много лет не делали. Толстая папка – и почти десять человек час времени потратили на эти пятна.
В ГЖИ говорят, что очень много обращений и жалоб откровенно абсурдных, но они обязаны отрабатывать и их. Поэтому и не хватает времени, поэтому так много бумаг. В ГЖИ просят: прежде чем писать в инспекцию, убедитесь, что эту проблему вы не можете решить сами или с помощью вашей управляющей компании.
Сегодня есть все нормы и правила, минимальный перечень услуг и работ, которые должна делать УК в каждом доме. Прописано, кажется, все, однако на голову продолжают «капать» все те же проблемы. Заставить работать управляющую компанию можно, но если у вас не получается, задумайтесь о смене УК или создании ТСЖ. Только имейте в виду: если проблема находится в сфере советской ностальгии по ЖЭКам и вечного ожидания благ, то, скорее всего, ничего не выйдет. Погода в доме начинается с понимания общего участия в жизни дома, с желания вникать в суть вопроса управления, а не с написания бумажек и не с дежурства у глазка, за которым все равно темно, потому что даже на площадке часто не умеют договариваться об очередности замены лампочек, а все ждут дядю, который придет и сделает.
Самый плохой показатель в Твери по нарушениям качества предоставления услуг в рейтинге – 1,54 нарушения на 1000 кв. м, т.е. в среднем на 200 квартир в год, не катастрофический показатель, отмечает Елена Юлегина, а общее количество выявленных нарушений не так велико по сравнению с общим количеством обращений.
– В связи с этим я смею предположить, что нам, собственникам, самим следует больше и эффективнее работать со своими УК, пересмотреть и, возможно, изменить договоры управления, ответственнее относиться к установлению тарифа на содержание общего имущества дома, требовать от своих сособственников повышения платежной дисциплины.