Динамика земельного рынка Тверской области на фоне кризиса
Ситуация мирового кризиса и падение общей покупательной способности оказали негативное влияние и на земельный рынок. Снижение деловой активности и стремление изменить направление этого движения, поиски выхода из сложившихся условий приводят, по большинству мнений, к более эффективным методам хозяйствования. В этой связи представляется актуальным анализ происходящих изменений на земельном рынке Тверской области.
Стоит напомнить, что развитие земельного рынка в нашей стране имеет недлинную историю. На ее протяжении группа компаний «ТИТАН» регулярно проводит мониторинговые исследования состояния земельного рынка на территории Тверской области. Имеющиеся данные позволяют выявить динамику конъюнктуры рынка и оценить влияние на нее происходящих в последние годы кризисных явлений в экономике.
Тверская область по территории – одна из крупнейших в Центральном регионе Российской Федерации. Общая ее площадь составляет 8,4 миллиона гектаров, из них 4,7 миллиона, или 56 процентов, занято лесами, 2,4 миллиона гектаров, или 29 процентов, – сельскохозяйственными угодьями, остальные 15 процентов приходятся на другие виды угодий. Земли трех категорий: лесного фонда, водного фонда и запаса – относятся к исключительному праву владения государством и на земельном рынке Тверской области не представлены. В сегменте земель поселений отбирались предлагавшиеся к продаже только незастроенные земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Динамика числа участков, выявленных на рынке во время проводившихся мониторингов, приведена в таблице 1.
Из данных таблицы 1 следует, что на земельном рынке Тверской области абсолютно доминируют предложения о продаже участков двух категорий земель: сельскохозяйственного назначения и для ИЖС. В совокупности их доля от общего числа участков, выставленных на продажу, в течение анализируемого периода ниже 96 процентов не опускалась. Именно характеристики этих сегментов определяют состояние рынка.
В период с 2007 по 2009 годы количество предлагаемых участков земель сельскохозяйственного назначения стабильно превосходило примерно в 1,3 раза количество участков земель для индивидуального жилищного строительства. Их доли на рынке мало менялись в этот период. Доля первого из названных сегментов была в пределах 53–56 процентов, а второго изменялась от 42 до 43 процентов, но суммарное количество, которое было стабильным в 2007–2008 годах, снизилось в 2009 году почти в 1,4 раза. Такое поведение рынка представляется естественным с учетом начавшейся в конце 2008 года активной фазы кризиса. Как известно, в связи с трудностями получения информации о земельном рынке его реакция на изменение макроэкономических факторов происходит с лагом в три–шесть месяцев.
Начавшаяся во второй половине 2009 года реакция рынка на изменение макроэкономической ситуации привела к тому, что зафиксированное в середине 2010 года состояние рынка демонстрирует резкое его отличие от предыдущих лет. Если сегмент земель сельскохозяйственного назначения по количеству участков продолжал сокращаться более быстрыми темпами и в нынешнем году относительно 2009го уменьшился в два раза, то число участков для ИЖС во столько же раз выросло по сравнению с предыдущим годом. По количеству предлагаемых участков между сегментами произошла инверсия, то есть размер сегмента земель поселений более чем в три раза превзошел сегмент земель сельскохозяйственного назначения. Общее количество участков, выставленных на продажу летом 2010 года, также увеличилось почти в 1,2 раза относительно 2009 года. В связи с этим представляет интерес анализ других характеристик рынка для выявления направления его движения.
На рисунке 1 приведена динамика объемов предложений продаж участков земельного рынка в сегментах земель сельхозназначения и для ИЖС в натуральном выражении, в гектарах.
Графики на рисунке 1 показывают, что после 2008 года, то есть с началом кризиса, в соответствии с общей картиной проявления кризисных явлений в экономике, в обоих сегментах объемы предложения к продаже земли начали сокращаться. При этом в сегменте земель сельхозназначения общая площадь участков на рынке изменялась в одном направлении с количеством предложений на нем (табл. 1), а уменьшение общей площади продаваемых земель поселений, наоборот, сопровождалось ростом количества участков на рынке.
На рисунке 2 представлены диаграммы распределения участков для ИЖС в зависимости от величины площади выставленных на продажу участков для трех различных лет наблюдения.
Изменение распределения участков для ИЖС (рисунок 2) особенно заметно в диапазоне площади 10,1–20 соток и в диапазоне «более 80 соток». В первом диапазоне наблюдается по годам значительный рост доли участков. Если в 2008 году доля участков площадью больше 10 и меньше 20 соток составляла 34 процентов, то в 2009 году – 45 процентов, а в 2010 году – 50,6 процента. Доля больших участков, площадь которых превышает 80 соток, наоборот, год от года снижалась: 2008 год – 28 процентов, 2009 год – 8 процентов и 2010 – 2,8 процента.
Динамика средних удельных цен земель сельскохозяйственного назначения и для ИЖС на территории Тверской области приведена на рисунке 3.
Вид графиков на этом рисунке показывает снижение средней удельной цены для земель как сельхозназначения, так и для ИЖС по мере развития кризисных явлений в экономике с лагом примерно в полгода. Если масштабное проявление кризиса соотносить с окончанием 2008 года, то снижение цен на земельном рынке Тверской области зафиксировано во втором полугодии 2009 года.
Ценовая реакция на спад в экономике более выражена в сегменте земель для ИЖС. По сравнению с максимально высокими ценами в первом полугодии 2009 года в 2010 году они уменьшились на земли для ИЖС в 1,9 раза, а на земли сельхозназначения – в 1,5 раза.
На рисунке 4 представлены диаграммы распределения объема предложения земельных участков в зависимости от их площади для различных лет наблюдения. (На зависимостях рисунка 4, относящихся к 2008–2009 годам, в диапазоне площади «более 80 соток» числами в контуре указаны объемы предложения, выходящие за пределы диаграммы.)
Динамика объема предложения в сегменте земель поселений в денежном выражении также свидетельствует о переориентации рынка в сторону участков с площадями в диапазоне 10,1 – 20 соток. Если в предкризисном 2008 году максимальный объем предложения, равный 1331,6 миллиона рублей, многократно превосходил объемы в других диапазонах, то в следующем году он уменьшился в 4 раза, а в 2010м, относительно предшествующего года, еще почти в 9 раз. Одновременно возрастал объем предложения участков с площадью в диапазоне 10,1 – 20 соток. Так, в 2009 году по сравнению с 2008 годом он увеличился в два раза, а в 2010 году сохранился на уровне предыдущего года, несмотря на почти двукратное снижение средней удельной цены одной сотки, рассчитанной по участкам всех площадей.
Таким образом, по мере развития кризисных явлений в экономике произошло заметное сужение земельного рынка Тверской области. При этом в сегменте земель сельскохозяйственного назначения сократился как объем рынка, выраженный в площади выставленных на продажу участков, так и число участков. В сегменте земель для ИЖС, наоборот, одновременно с падением количества предлагаемой площади число продаваемых участков возросло. Наиболее заметно увеличилось количество участков с площадями в диапазоне 10 – 20 соток. Максимальный объем предложения в денежном выражении также переместился из зоны земельных участков с площадью «более 80 соток» в диапазон 10 – 20 соток. Что в определенном смысле опять же свидетельствует о сужении рынка.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент ЗАО «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, руководитель аналитического сектора группы компаний «ТИТАН»
Таблица 1
|
Категории земель (вид использования) предлагаемых участков
|
Количество предложений участков на рынке
|
|
|
Годы
|
|
2007
|
2008
|
2009
|
2010
|
|
Земли сельскохозяйственного назначения (с/н)
|
277
|
283
|
211
|
99
|
|
Участки земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
|
222
|
220
|
156
|
325
|
|
Земли промышленности
|
8
|
2
|
3
|
9
|
|
Земли особо охраняемых территорий (для рекреации)
|
2
|
5
|
3
|
5
|
|
Всего
|
509
|
510
|
373
|
438
|
|
Рисунок 1. Динамика общей площади участков, выставленных на продажу, в сегментах земель сельхозназначения и для ИЖС
Рисунок 2. Диаграммы распределения участков для ИЖС, выставленных на продажу, в зависимости от величины площади участков в различные годы наблюдения
Рисунок 3. Динамика средних цен одной сотки земель для ИЖС и сельхозназначения
Рисунок 4. Диаграммы распределения объема предложения в денежном выражении от площади земельных участков для ИЖС
