Известные особенности функционирования рынка недвижимости: неперемещаемость товара, локальный характер, закрытость информации и т.д. не позволяют достичь такой же полноты, доступности и оперативности его информационного обеспечения, свойственной, например, фондовому рынку. В этой связи в странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатам рассматривается как важнейшая составляющая аналитической работы, обосновывающая в какой-то степени применение к нему закономерностей совершенного рынка.
ЗАО «ТИТАН» провело очередное, ежегодное выборочное исследование состояния земельного рынка Тверской области в 2013 году.
Сведения о продаже земельных участков были получены в результате анализа данных, представленных на 13 различных сайтах и в газетах рекламных объявлений, опубликованных в октябре — ноябре 2013 года. Основными источниками этой информации продолжают оставаться сайты «tverzem.ru», «ydacha.org», «zemtver.ru», «tverlands.ru», и другие.
В качестве первичной информации использовались предложения продаж на территории региона участков земли без существенных улучшений. Данные о продажах земель, расположенных в границах городских округов и других сравнительно крупных городских поселений Тверской области, не включались в состав выборки из-за недостатка достоверной информации.
В ходе анализа первичной информации было отобрано 527 предложений о продаже земельных участков. Структура массива выставленных на рынке предложений в зависимости от разрешенного использования и категории земель, на которых расположены продаваемые участки, представлена в таблице 1.
Из данных, приведенных в таблице 1, следует, что на рынке продолжают доминировать предложения участков двух категорий земель: имеющих сельскохозяйственное назначение (с/н) и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это обстоятельство положено в основу сегментирования регионального рынка для характеристики его ценовой ситуации.
Распределение числа предложений продажи земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости единицы площади (одной сотки) представлены на рисунке 1.
Как видно из рисунка, более 50 процентов всех выставленных на продажу участков с/н имеют стоимость до пяти тысяч рублей за одну сотку. Распределение участков внутри этого диапазона по ценовым интервалам в тысячу рублей также показано на рисунке. Из него следует, что более 20 процентов предлагаемых к продаже участков имеют удельную стоимость в пределах 1 тысячи рублей. При этом минимальная удельная стоимость, зафиксированная в наблюдениях, оказалась равной 167 рублей за сотку. А более 70 процентов участков, как показывает приведенное на рисунке 1 распределение, имеют удельную стоимость до 10 тысяч рублей за сотку. При этом обращает на себя внимание, что 3 процента выставленных на продажу участков, т.е. в абсолютных величинах 6 участков, имеет удельную цену даже более 70 тысяч рублей за сотку.
Распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым диапазонам (рисунок 1) существенно отличается от представленного распределения для участков сельскохозяйственного назначения. Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в более широком диапазоне ценовых интервалов. Конечно, имеются и достаточно дешёвые предложения, но их сравнительно мало. Доля участков, имеющих удельную стоимость в диапазоне до 5 тысяч рублей за сотку составляет 1,3 процента. В то же время, согласно рисунку 1, свыше 30 процентов предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость больше 70 тысяч рублей за сотку.
В связи с этим на рисунке 2 представлено распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым интервалам, ширина которых в 4 раза больше (20 тысяч рублей за сотку), чем на предыдущем рисунке. Из этого рисунка видно, что более половины участков (50,3 процента) выставлены на продажу с удельной стоимостью до 40 тысяч рублей за сотку, а 86,3 процента участков от общего их количества имеют цену предложения в диапазоне до 100 тысяч рублей за сотку. При этом 6 участков или 1,9 процента предложений на продажу имеют стоимость свыше 221 тысячи рублей за сотку.
Более широкий размах изменения удельной стоимости земли для ИЖС (отношение максимального значения показателя в выборке к минимальному), по сравнению с данной характеристикой для участков с/н, обусловлен большим количеством факторов, влияющих на её величину. Прежде всего, среди них выделяются такие как: наличие инженерной инфраструктуры, местоположение (транспортная доступность, близость воды, леса) и другие.
Немаловажное значение при ценообразовании имеет и размер предлагаемых к продаже земельных участков.
Распределение числа продаваемых участков с/н по диапазонам площади в гектарах и для ИЖС по диапазонам площади в сотках представлены на рисунках 3 и 4, соответственно.
При анализе и сравнении приведенных на рисунках 3 и 4 распределений, прежде всего, обращает на себя внимание существенное различие в размерах участков в зависимости от их целевого назначения. Так, почти 80 процентов предложений, касающихся земель сельхозназначения, имеют площадь, не превышающую 30 гектаров, а около 80 процентов участков для ИЖС по размеру не превосходят и трети гектара.
Почти 43 процента выставленных на продажу участков с/н имеют площадь в пределах до 10 гектаров, а 50 процентов предложений продаж земли для ИЖС относятся к участкам площадью от 10 до 20 соток.
Площадь отдельного участка, удельная стоимость единицы его площади (сотки) и цена взаимосвязаны определенным образом. На земельном рынке, т.е. большом количестве продаваемых участков, связь удельной стоимости единицы площади, представляющей характеристику ценовой ситуации, с площадями участков не является детерминированной, как для каждого участка. Однако, такая связь может существовать в виде регрессионой зависимости.
Указанные зависимости, которые в результате исследований были установлены на рынке Тверской области для сегментов земель сельхозназначения и для ИЖС, представлены на рисунках 5 и 6, соответственно.
На рисунках 5 и 6 приведены графики средней удельной цены одной сотки земли участков, имеющих площадь, относящуюся к заданному диапазону её значений. Аппроксимация указанных графиков параметрическими функциями и уравнения найденных трендов также показаны на рисунках.
Полученные результаты свидетельствуют, что в обоих сегментах, с увеличением площади выставленных на продажу участков, наблюдаются тенденции падения удельной стоимости единицы площади по мере увеличения площади продаваемых участков. Однако, характер выявленных закономерностей неодинаков. Вид аппроксимирующей функции для участков сельхозназначения свидетельствует о нелинейном характере этой зависимости в данном сегменте (рисунок 5), а тренд снижения удельной стоимости единицы площади участков для ИЖС имеет линейный характер.
В сегменте земель сельхозназначения при малых площадях участков уменьшение удельной стоимости происходит наиболее быстро, а по мере возрастания площадей продаваемых участков снижение удельной стоимости замедляется. Так, если при увеличении площади участков в диапазоне 0 – 10 гектаров удельная стоимость снижается, согласно аппроксимирующей кривой, на 0,8 тысячи рублей при возрастании общей площади участка на один гектар, то в диапазоне 20,1 – 30 гектаров уменьшение происходит на 0,1 тысячи рублей на один гектар или существенно медленнее.
Динамика изменения данного показателя в сегменте рынка участков для ИЖС значительно выше. Согласно аппроксимирующей зависимости уменьшение удельной стоимости происходит со скоростью 0,6 тысячи рублей на одну сотку площади участка.
Таким образом, если сравнивать закономерности снижения удельной стоимости единицы площади по мере увеличения площади продаваемых участков в данных сегментах (гектар – для земель с/н и сотка – для ИЖС), то следует заметить, что на рынке участков для ИЖС падение удельной стоимости сотки происходит с большей скоростью.
География земельного рынка Тверской области определяется в основном двумя факторами: наличием на территории крупных водных объектов и близостью к границе с Московской областью. Выставленные на продажу участки располагаются в основном в районах области, по территориям которых протекает река Волга, а также находится озеро Селигер. По большей части эти муниципальные образования граничат также с Московской областью. На их территориях находятся почти 80 процентов участков всей выборки, а также им принадлежат свыше 80 процентов всех участков для ИЖС и 60 процентов, от общего числа участков с/н, выставленных на продажу.
В таблицу 2 внесены, по мере убывания объема рынка (число выставленных на продажу участков) первые десять районов, а также средние по их территориям удельные цены земель (одной сотки) сельхозназначения и для ИЖС.
Из данных таблицы 2 следует, что по числу участков лидируют районы, на территории которых действуют оба упомянутых выше привлекательных фактора, т.е. расположены значительные водные объекты, а также они граничат с Московской областью и условно входят в дальнее Подмосковье.
По ценовым характеристикам предлагаемых участков выделяются Кашинский и Конаковский районы, известные своей популярностью у москвичей. Границы ценового диапазона земель для ИЖС в зависимости от района их расположения по величине отличаются почти в 5 раз. Размах ценовой характеристики, по представленным в таблице 2 районам, для земель сельхозназначения, т.е. отношение максимальной средней удельной стоимости к минимальной, ещё шире и составляет более 20 раз.
Земельный рынок представляет собой сложное, многомерное явление. Его состояние имеет ценовой аспект, геометрический (размеры участков), географический и некоторые другие. Их сравнение с данными предыдущих лет представляет естественный, самостоятельный интерес и по объему необходимых для этого сведений является предметом рассмотрения отдельной статьи.
Для характеристики вектора развития рынка приведем динамику наиболее общего параметра ценовой ситуации – средней удельной цены 1 сотки земли. В 2012 году средняя по всей выборке наблюдения удельная цена одной сотки земли сельхозназначения была равна 7,2 тысячи рублей, а величина этого параметра для земель поселений – 62 тысячи рублей. В текущем году указанные характеристики составили для земель с/н – 11,3 тысячи рублей, для ИЖС – 58,2 тысячи рублей. В результате коэффициент роста средней удельной цены единицы площади в 2013 году относительно 2012 года в сегменте участков сельхозназначения равен Кс/н = 1,6, а в сегменте земель для ИЖС КИЖС = 0,94.
На основании приведенной динамики развития ценовой ситуации можно сделать вывод о разнонаправленном движении рынка в данных сегментах. Если в категории земель сельскохозяйственного назначения на земельном рынке Тверской области в 2013 году обозначился рост цен, то участки, предлагаемые к продаже для ИЖС, в среднем упали в цене, что, возможно, связано с продолжительным снижением цен на жилую недвижимость в разных регионах страны.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка