Уже более 20 лет в группе компаний ТИТАН проводится ежемесячный анализ квартирного рынка. За базу данных этого анализа берутся объявления на продажу квартир, публикуемые прежде всего в газете «Ярмарка». В январе начавшегося года объем квартирного рынка, выраженный среднемесячным числом квартир, представленных на продажу, уменьшился по сравнению с его величиной в предыдущем месяце на 7,4% и составил 1570 квартир. Однако, сезонный коэффициент роста, т.е. отношение январского объема рынка текущего года к его величине в январе прошедшего года, оказался равным 1,14. Следовательно, без учета сезонных колебаний можно констатировать рост среднемесячного числа предложений продаж на 14%.
. В ходе мониторингового исследования рынка квартиры группируются по трем секторам: 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные. В каждом из них независимо от размера квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры в основном в панельных домах постройки 80-х годов и квартиры повышенного качества в современных домах, построенных по не типовым проектам. Изменение абсолютных цен на квартиры, произошедшее за январь относительно декабря предыдущего года, представленное их темпом прироста, показано на рис. 1.
Рис. 1. Темп прироста абсолютных цен на квартиры в зависимости от их размера и качества .
Изменение квартирных цен в январе в различных сегментах рынка отличалось как по направлению их изменения, так и по темпам прироста. В однокомнатных квартирах наибольшие изменения произошли для квартир стандартного качества. Цена снизилась на 1,59%. В этом же направлении двигались цены в сегменте квартир низкого качества, а жилье повышенного качества, наоборот, выросло в цене на 1,3%. В результате однокомнатные квартиры суммарно подешевели на 0,64%.
Более чем на два процента, за январь выросла средняя цена 2-комнатных квартир. Такой прирост, несмотря на удешевление жилья в сегменте повышенного качества, связано с повышением цен на квартиры низкого и стандартного качества.
В сегментах сектора трехкомнатных квартир цены изменялись в тех же направлениях, что и двухкомнатные квартиры, но с большей амплитудой. Однако, в этом секторе в отличие от предыдущего, снижение средней цены трехкомнатных квартир повышенного качества почти на 7% привело к уменьшению средней цены по всему сектору на 0,76%.
Изменения характеристик ценовой ситуации по секторам рынка за январь относительно итогов предыдущего месяца представлены в табл. 1.
Таблица 1. Изменение цен на квартирном рынке Твери за январь 2014 года
Согласно данным, приведенным в табл. 1, в январе движение цен в секторах рынка было разнонаправленным. Произошло снижение абсолютных цен в секторах 1- и 3-комнатных квартир, а ценовые показатели 2-комнатных квартир, в отличие от названных, повысились.
Средняя удельная цена 1-комнатных и 2-комнатных квартир в январе возросла, а 3-комнатных – уменьшилась.
Сложившиеся в итоге средние абсолютные и удельные цены предложения квартир в каждом сегменте и рассчитанные в соответствии с ними средние цены в секторах рынка представлены в табл.2. В этой же таблице приведено количество объектов, по которому рассчитаны все показатели. Естественно, что эта база существенно меньше, чем весь объём рынка, поскольку в большинстве объявлений на продажу не указывается цена продажи.
Таблица 2. Ценовая ситуация на квартирном рынке Твери по итогам января 2014 года
Приведенные в табл.2 значения средних удельных цен в зависимости от размера квартир, позволяют путем вычисления их средней величины определить параметр, характеризующий ценовую ситуацию на территории всего городского квартирного рынка.
В январе усреднённая по всем типам квартир удельная цена оказалась равной 56 433 рубля за квадратный метр, что на 0,53% больше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, после снижения данного показателя в течение последних восьми месяцев прошлого года, впервые обозначился незначительный рост средней по всему рынку удельной цены.
Как известно, ценообразование на квартирном рынке зависит от большого количества факторов. Например, используя приведенные выше данные о средних ценах в различных сегментах конкретного сектора, можно охарактеризовать влияние на цену квартиры такого сложного её свойства, как качество. Если ввести коэффициент расслоения квартир по качеству в виде отношения средней абсолютной цены квартиры повышенного качества к такому же показателю в сегменте низкого качества, то оказывается, что в секторе 1-комнатных квартир его величина по итогам января равнялась 1,52, 2-комнатных – 1,81, а 3-комнатных – 1,92. С ростом числа комнат – растет расслоение квартир в зависимости от их качества. Следовательно, покупатель квартиры по мере увеличения её размера отдает все большее предпочтение качеству.
Другим фактором, существенно, влияющим на цену квартиры, является её местоположение. Обычно в центре города цены на квартиры самые высокие. По мере удаления от центра они снижаются. Влияние местоположения на цены квартир можно проанализировать по изменению удельной цены квартир в локальных территориальных зонах, границы которых определяются однородностью застройки и географическими ориентирами. Так, в качестве центральной зоны может быть принята городская территория в исторической его части, ограниченная реками Волгой, Тьмакой, Лазурью, а также Смоленским переулком. На периферии в риэлторской практике сложилось территориальное зонирование по микрорайонам Южный, Юность, Химинститута. Средняя удельная цена по итогам января составила в пределах центральной зоны 68000 рублей за квадратный метр; в Южном и Юности – 55300; в поселке Химинститута – 49000 рублей за квадратный метр.
Для относительной характеристики внутригородских различий квартирных цен может быть определена величина коэффициента их расслоения по местоположению, как отношение средней удельной цены квартир в центральной зоне города к значению этого показателя в периферийных зонах. В нашем случае величина коэффициента для микрорайонов Южный и Юность одинакова и равняется 1,23, а для поселка Химинститута – 1,39.
Как известно, рост потребительских цен в России происходит более интенсивно, чем в странах с развитой экономикой. Руководством страны предпринимаются меры по снижению темпов инфляции. В этой связи естественно сравнивать развитие ценовой ситуации на квартирном рынке с ходом инфляционного процесса. По данным Росстата, цены в стране продолжали расти, и уровень инфляции за январь 2014 года составил 0,6%.
Развитие ценовой ситуации на квартирном рынке Твери, характеризуемое средней по рынку удельной ценой, в январе произошло в сторону её увеличения на 0,53%, то есть, практически на уровень ежемесячной инфляции.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»