По результатам ежемесячного мониторингового исследования, проводимого группой компаний ТИТАН, средние за сентябрь значения абсолютных и удельных цен предложения в различных секторах вторичного квартирного рынка представлены в таблице 1. Три сектора образованы по наиболее распространенным типоразмерам квартир, определяемых по числу комнат.
Объем рынка, определенный как среднее количество квартир, выставленных на продажу в течение месяца, составил в сентябре 1919 единиц. Этот показатель за месяц увеличился по сравнению с его величиной в августе на 120 квартир, или на 6,7%.
Изменения характеристик ценовой ситуации по секторам рынка за сентябрь относительно итогов предыдущего месяца представлены в таблице 2.
В сентябре движение цен в секторах рынка было разнонаправленным. Произошло существенное снижение абсолютных и удельных цен 2комнатных квартир, а ценовые показатели в секторах 1 и 3комнатных квартир, в отличие от упомянутого сектора, увеличились. Максимально выросла абсолютная цена на 3комнатные квартиры. Изменение составило 117 тыс. руб., или более 3% по сравнению с ее величиной в августе.
Рассчитанная по всему квартирному рынку средняя удельная цена по итогам за сентябрь практически не изменилась и оказалась всего на 0,1% ниже, чем за предыдущий месяц. Тем не менее, в течение последних пяти месяцев движение квартирного рынка, характеризуемое средней удельной ценой, происходило по нисходящей траектории.
Динамика ценового показателя и объема рынка в период с января по сентябрь 2013 года показана на рисунке 1.
Накопленное за этот год снижение квартирных цен составило 4,1%. Таким образом, можно сказать, что на квартирном рынке Твери развитие ценовой ситуации продолжается по нисходящему тренду, и, следовательно, рынок можно характеризовать как «падающий».
При уменьшении платежеспособности населения, обусловившем снижение цен, основной мотив рыночного спроса – улучшение жилищных условий – побуждает горожан идти по пути альтернативных сделок. В альтернативной сделке, в отличие от простой, в которой участвуют всего две стороны и одна квартира, задействованы минимум три стороны и не менее двух квартир. В основном производится продажа квартир с меньшей площадью для того, чтобы приобрести жилье больших размеров.
Естественным показателем благоприятности рыночной ситуации для альтернативной сделки служит величина доплаты, которую должен сделать покупатель для приобретения другой квартиры с учетом продажной цены принадлежавшей ему ранее. Например, согласно данным таблицы 2, в случае продажи 1комнатной квартиры и приобретения 2комнатной рыночная ситуация в сентябре сложилась более благоприятная, чем была в августе. В сентябре средняя цена 1комнатной квартиры выросла на 28 тыс. руб., а 2комнатной – снизилась на 46 тыс. руб. по сравнению с их величинами в предыдущем месяце.
Конкретная величина экономии или выигрыша в подобной сделке определяется следующим образом. Если по среднерыночным ценам в сентябре (таблица 1) продать 1комнатную квартиру и приобрести 2 или 3комнатную, то доплата составит соответственно 403 тыс. руб. и 1602 тыс. руб. При совершении такой же сделки в августе величина доплаты при покупке 2комнатной квартиры была бы равна 477 тыс. руб., а 3комнатной – 1513 тыс. руб. Разность размеров доплат в сентябре и августе показывает, что при покупке 2комнатной квартиры экономится 74 тыс. руб., а 3комнатной проигрыш, или переплата, составит 89 тыс. руб.
На рисунке 2 представлены результаты ретроспективного анализа состояний квартирного рынка по итогам каждого месяца 2013 года с точки зрения их благоприятности для альтернативных сделок при условии, что операция осуществляется в течение месяца. Показателем благоприятности принята разность от величины доплат, которые должен был бы сделать покупатель большей квартиры к продажной цене своей меньшей по размерам квартиры в данном месяце по сравнению с предыдущим. Цены квартир в расчетах принимались равными их среднерыночным величинам.
Из рисунка видно, что в этом году двухкомнатные квартиры невыгодно было покупать по сравнению с предыдущим месяцем в январе, апреле и июне. Во всех остальных месяцах покупка двухкомнатной квартиры на деньги, вырученные от продажи однокомнатной, была более выгодной, чем в предыдущем. Сложнее обстоит дело с трехкомнатными квартирами. Данные, приведенные на рисунке, показывают, что «выгодными» можно считать только 4 месяца (январь, март, июнь и август).
Приведенные на рисунке 2 данные свидетельствуют о том, что в зависимости от ценовой ситуации на рынке «выигрыш» (отрицательная разность от величины доплаты) или «проигрыш» (положительная разность) достигали 16–20% величины доплаты в зависимости от вида альтернативной сделки.
Представленные результаты хорошо иллюстрируют известное положение, что рынок – явление динамическое, он непрерывно изменяется, находится в движении. Краткосрочные изменения цен – флуктуации (колебания) обусловлены, как правило, внешними причинами и трудно предсказуемы в силу их краткосрочности. Тем не менее, зная о них, участник рынка может воспользоваться определенными преимуществами.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАНоценка»