В связи с этим Министерство предполагает в этом году сохранение темпов роста ВВП, но на более низком уровне, чем прежде — до 2,4 %, вместо 3,6 %, намеченных ранее. Рост промышленного производства снижен с 3,6 до 2%, инвестиции — с 6,5 до 4,6%. Финансовые аналитики предупреждают граждан, что замедление темпов роста ВВП может обернуться снижением доходов, стагнированием зарплаты, возможным ростом безработицы. В связи с этим представляет интерес анализ поведения квартирного рынка Твери в начальный период текущего года.
Показатели, характеризующие состояние квартирного рынка и в частности сложившуюся ценовую ситуацию, отличаются степенью охвата объектов рынка.
В группе компаний ТИТАН в течение многих лет ведется многопараметрический мониторинг квартирного рынка г. Твери дифференцированный по двум основаниям: по качеству квартир и по их размеру, выраженному числом комнат. В зависимости от размера квартир они группируются по трем секторам: 1-о комнатные, 2-х комнатные и 3-х комнатные. В каждом из них независимо от размера квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры, в основном в блочных домах постройки 80-х годов; повышенного качества – квартиры, в современных домах, построенных по нетиповым проектам. Итогом является многоуровневая система показателей состояния рынка, обеспечивающая широкий охват его объектов.
Сложившаяся на квартирном рынке Твери в апреле 2013 года ценовая ситуация по данным мониторингового исследования в разрезе секторов и сегментов рынка представлена в табл.1.
Таблица 1. Ценовая ситуация на квартирном рынке Твери по итогам апреля месяца 2013 года.
|
|
Абсолютная цена, руб. |
Удельная цена, руб./кв.м |
|||||
|
Кол-во комнат |
Кол-во квартир |
Средняя цена |
Минимум |
Максимум |
Средн. |
Миним |
Макс. |
|
1-комнатные |
195 |
2 390 000 |
1 630 000 |
4 100 000 |
64 590 |
45 510 |
94178 |
|
Низкого качества |
52 |
2 002 000 |
1 630 000 |
2 750 000 |
65 430 |
45 510 |
94178 |
|
Стандартные |
98 |
2 259 000 |
1 185 000 |
2 750 000 |
62 290 |
50 000 |
78595 |
|
Повышенного качества |
45 |
3 123 000 |
2 250 000 |
4 100 000 |
67 570 |
51 520 |
82889 |
|
2-комнатные |
230 |
2 929 000 |
1 650 000 |
7 500 000 |
57 120 |
36 670 |
83333 |
|
Низкого качества |
123 |
2 481 000 |
1 650 000 |
3 600 000 |
54 410 |
36 670 |
79545 |
|
Стандартные |
65 |
2 969 000 |
2 150 000 |
4 000 000 |
57 390 |
41 910 |
83333 |
|
Повышенного качества |
42 |
4 179 000 |
2 850 000 |
7 500 000 |
66 070 |
47 185 |
80000 |
|
3-комнатные |
164 |
3 983 000 |
2 300 000 |
8 500 000 |
54 340 |
35 290 |
87500 |
|
Низкого качества |
49 |
3 075 000 |
2 300 000 |
6 500 000 |
49 775 |
35 290 |
79452 |
|
Стандартные |
79 |
3 678 000 |
2 300 000 |
5 500 000 |
53 830 |
41 180 |
78571 |
|
Повышенного качества |
36 |
5 890 000 |
3 500 000 |
8500000 |
61 510 |
40 210 |
87500 |
|
По всем: |
58 550 |
|
|
||||
Апрель завершает первую треть года. За этот период накапливается некоторый объем статистических данных, на основании анализа которых можно судить о направлении развития представляющих интерес процессов в экономике, в данном случае квартирного рынка, во вновь возникающих условиях, обстоятельствах внешней по отношению к нему среды.
Результаты ежемесячного мониторинга состояния квартирного рынка позволяют построить динамику цен и выявить тенденции их изменения. В первую очередь для анализа движения рынка применяется наиболее обобщающий, интегральный показатель «средняя удельная цена», т.е. цена квадратного метра общей площади квартиры, характеризующая ценовую ситуацию на рынке в целом на всей территории города и по всему разнообразию квартир.
Динамика этого показателя за последние 6 лет представлена на рис. 1.
Из графика наглядно видно, что, несмотря на замедление темпа роста в течение последних двух месяцев этого года, в целом за первые четыре месяца 2013 года наблюдается позитивный тренд или тенденции роста средней по всем сегмента рынка удельной цены. Коэффициент роста с января месяца по апрель составил 1,012, или 1,2%, а средний ежемесячный прирост удельной цены равен 0,3%.
Таким образом, на квартирном рынке Твери в начале 2013 года сохранилась тенденция повышения удельной цены, но темп её роста значительно снизился по сравнению с 2012 годом. На протяжении всего прошлого года удельная цена устойчиво росла. Коэффициент её роста за истекший год оказался равным 1,111. Соответственно, прирост удельной цены за 2012 год составил 11,1%. В среднем за каждый месяц цена возрастала на 0,89%.
Сравнение среднемесячных темпов прироста удельной цены в текущем и прошедшем годах показывает снижение темпа в 2013 году почти в три раза. При этом наблюдаемая величина среднего ежемесячного прироста данного показателя оказалась также и меньше темпов инфляции, которая составила за начальный период 2013 года 2,4 %.
Ценовая ситуация на рынке в целом складывается из её составляющих в его отдельных секторах.
Динамика удельных цен в секторах одно-, двух- и трехкомнатных квартир представлена в табл.2.
По характеру их изменения, в сравнении с динамикой этого показателя по всему квартирному рынку, ближе всего к общей картине развития ценовой ситуации на квартирном рынке находится временной ряд прироста цен 3-комнатных квартир. В этом секторе также в феврале произошел активный рост цен, а в марте ещё более интенсивное их падение. Амплитуду этих колебаний при расчете средней по всему рынку цены компенсировало разнонаправленное движение цен в двух других секторах.
Анализ динамики удельных цен в секторах квартирного рынка в течение начального периода 2013 года показал понижающие линейные тренды во всех трех секторах. В каждом из них, за время с января по апрель, величина хотя бы одного среднемесячного прироста цены была отрицательной. Результаты анализа выявляют тенденцию замедления развития ценовой ситуации на квартирном рынке. Можно предположить, что это свидетельствует о движении рынка в сторону стагнации.
На рис.2 представлена динамика ежемесячного объема рынка в первой трети 2013 года, выраженного числом квартир, предлагаемых к продаже в газете «Ярмарка».
В текущем году после январского затишья (рис. 2) на квартирном рынке начался подъем активности. За период с января по апрель коэффициент роста составил 1,24, а прирост, соответственно, 24%.
Если сравнить приросты объема рынка за первые четыре месяца прошедшего и текущего года, то прирост числа квартир на рынке за начальный период 2013 года почти в шесть раз превзошел его значение за аналогичный период 2012 года. Такой стремительный рост объема рынка, в сочетании с замедлением роста цен, помимо его весенней активизации перед летним затишьем в большей степени свидетельствует о затоваривании рынка.
В пользу этого предположения говорит и складывающаяся нецелесообразность инвестиционных вложений в жилую недвижимость. Величина средней процентной ставки по депозитам крупнейших банков России за период с 21 марта по 20 апреля 2013 года составила 9,94% годовых. В то время как прирост удельной цены в годовом исчислении, определенный на основании темпов её увеличения в первой трети текущего года, составляет меньше половины банковской ставки. При таких условиях с рынка уходят инвесторы и остаются только покупатели, приобретающие квартиры для решения конкретных жилищных проблем. В связи с этим заметим, что такая же величина удельной цены, почти 59 тысяч рублей, наблюдалась на рынке Твери в аналогичный период предкризисного 2008 года. Однако, темп прироста удельной цены в то время составлял в месяц около 10%.
Таким образом, характеризуя развитие ценовой ситуации на квартирном рынке Твери в начальный период 2013 года, можно констатировать следующее:
наиболее общий показатель состояния рынка – средняя удельная цена квадратного метра общей площади квартир на территории города увеличилась с января по апрель 2013 года на 382 рубля, а темп прироста составил соответственно 1,2%;
средний ежемесячный темп прироста за данный период оказался равным 0,3%, что в два раза меньше среднего ежемесячного темпа инфляции за это же время;
временной ряд значений ежемесячных темпов прироста удельной цены за первую треть года имеет линейный тренд снижения прироста показателя;
рост удельной цены в годовом исчислении, определенный по данным начального периода 2013 года, примерно, в два раза меньше средней банковской ставки по депозитам.
На основании сказанного можно сделать предположение, что наметился поворот квартирного рынка Твери в сторону стагнации. В этом смысле тверской рынок не является уникальным. Аналитики других регионов, в частности нашего ближайшего соседа – Московской области, также обнаруживают признаки стагнации локальных квартирных рынков, вызванных снижением макроэкономических показателей развития экономики.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний ТИТАН, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»