В этой связи в странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатам рассматривается как важнейшая составляющая аналитической работы, обосновывающая в какой-то степени применение к нему закономерностей совершенного рынка.
ЗАО «ТИТАН» в инициативном порядке провело очередное, ежегодное выборочное исследование состояния земельного рынка Тверской области в 2012 году.
Сведения о продаже земельных участков в Тверской области были получены в результате анализа данных, представленных на 13 различных сайтах и в газетах рекламных объявлений, опубликованных в августе — сентябре месяцах текущего года. Основными источниками этой информации продолжают оставаться сайты «tverzem.ru», «ydacha.org», «zemtver.ru», «tverlands.ru», и другие.
В качестве первичной информации использовались предложения продаж на территории региона участков земли без существенных улучшений. Данные о продажах земель, расположенных в границах городских муниципальных округов и других сравнительно крупных городских поселений Тверской области, не включались в состав выборки из-за недостатка достоверной информации.
В ходе анализа первичной информации было отобрано 522 предложения о продаже земельных участков. Структура массива выставленных на рынке предложений в зависимости от разрешенного использования и категории земель, на которых расположены продаваемые участки, представлена в табл. 1. (Все нижеприведенные таблицы и рисунки можно посмотреть под текстом.)
Из данных, приведенных в табл. 1, следует, что на рынке продолжают доминировать предложения участков двух категорий земель, имеющих сельскохозяйственное назначение (с/н) и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это обстоятельство положено в основу сегментирования регионального рынка для характеристики его ценовой ситуации.
Распределения числа предложений продажи земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости единицы площади (одной сотки) представлены на рис. 1.
Как видно из рисунка, более 60% всех выставленных на продажу участков с/н имеют стоимость до пяти тысяч рублей за одну сотку. Распределение участков внутри этого диапазона по ценовым интервалам в тысячу рублей, также показано на рисунке. Из него следует, что более 30% предлагаемых к продаже участков имеют удельную стоимость в пределах 1 тыс. рублей. При этом минимальная удельная стоимость, зафиксированная в наблюдениях, оказалась равной 23 руб./сотка. А немного менее 80% участков, как показывает приведённое на рис. 1 распределение, имеют удельную стоимость до 10 тыс. руб./сотка. При этом обращает на себя внимание, что 0,4% выставленных на продажу участков, т.е. в абсолютных величинах 1 участок, имеет удельную цену даже более 70 тыс. руб./сотка (рис.1).
Распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым диапазонам (рис.1) существенно отличается от представленного распределения для участков с/н. Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в более широком диапазоне ценовых интервалов. Конечно, имеются и достаточно дешёвые предложения, но их сравнительно мало. Доля участков, имеющих удельных стоимость в диапазоне до 5,0 тысяч рублей за сотку составляет 2,4%. В то же время, согласно рис. 1, около 35% предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость больше 70 тыс. руб./сотка.
В связи с этим на рис. 2 представлено распределение удельной стоимости земли для ИЖС, по ценовым интервалам, ширина которых в 4 раза больше (20 тысяч рублей за сотку), чем на предыдущем рисунке. Из этого рисунка видно, что почти половина участков (46%) выставлены на продажу с удельной стоимостью до 40 тыс. руб./сотка, а 83% участков от общего их количества имеют цену предложения в диапазоне до 100 тыс. руб./сотка. При этом 3 участка или 1% предложений на продажу имеют стоимость более 221 тыс. руб./сотка.
Более широкий размах изменения удельной стоимости земли для ИЖС (отношение максимального значения показателя в выборке к минимальному), по сравнению с данной характеристикой для участков с/н, обусловлен большим количеством факторов, влияющих на её величину. Прежде всего, среди них выделяются такие как: наличие инженерной инфраструктуры, транспортной доступности, близость воды, леса, и другие.
Не маловажное значение при ценообразовании имеет и размер предлагаемых к продаже земельных участков.
Гистограммы распределения площадей продаваемых участков с/н по диапазонам (Га) и для ИЖС по диапазонам (сотки) представлены на рис.3 и рис.4, соответственно.
При анализе и сравнении приведенных на рис.3 и рис.4 гистограмм, прежде всего, обращает на себя внимание существенное различие в размерах участков в зависимости от их целевого назначения. Так, почти 80% предложений, касающихся земель сельхоз назначения, имеют площадь, не превышающую 30 га, а около 90% участков для ИЖС по размеру не превосходят и трети гектара. Каждое из распределений содержит интервал площади, которой обладают наибольшее число участков, представленных на рынке. Эти числа существенно отличаются в каждой целевой группе.
Почти 45% выставленных на продажу участков с/н имеют площадь в пределах до 10 га, а около 60% предложений продаж земли для ИЖС относятся к участкам площадью 10,1 – 20 соток.
Площадь отдельного участка, удельная стоимость единицы его площади (сотки) и цена взаимосвязаны определенным образом. На земельном рынке, т.е. большом количестве продаваемых участков, связь удельной стоимости единицы площади, представляющей характеристику ценовой ситуации, с площадями участков не является детерминированной, как для каждого участка. Однако, такая связь может существовать в виде регрессионой зависимости.
Указанные зависимости, которые в результате исследований были установлены на рынке Тверской области для сегментов земель сельхоз назначения и для ИЖС, представлены на рис.5 и рис.6, соответственно.
На рисунках 5 и 6 приведены графики средней удельной стоимости одной сотки земли участков, имеющих площадь, относящуюся к заданному диапазону её значений. Аппроксимация указанных графиков параметрическими функциями и уравнения найденных трендов также показаны на рисунках.
Полученные результаты свидетельствуют, что в обоих сегментах, с увеличением площади выставленных на продажу участков, наблюдаются тенденции падения удельной стоимости единицы площади (сотки) по мере увеличения площади продаваемых участков. Однако, характер выявленных закономерностей неодинаков. Вид аппроксимирующей функции для участков сельхоз назначения свидетельствует о нелинейном характере этой зависимости в данном сегменте (рис.5), а тренд снижения удельной стоимости единицы площади (сотки) участков для ИЖС имеет линейный характер.
В сегменте земель сельхоз назначения при малых площадях участков уменьшение удельной стоимости происходит наиболее быстро, а по мере возрастания площадей продаваемых участков снижение удельной стоимости замедляется. Так, если при увеличении площади участков в диапазоне 0 – 10 Га удельная стоимость снижается, согласно аппроксимирующей кривой, на 0,5 тыс. руб. при возрастании общей площади участка на один гектар, то в диапазоне 20,1 – 30 Га уменьшение происходит на 0,1 тыс. руб. на один Га или в пять раз медленнее.
Динамика изменения данного показателя в сегменте рынка участков для ИЖС значительно выше. Согласно аппроксимирующей зависимости уменьшение удельной стоимости происходит со скоростью 0.6 тыс. руб. на одну сотку площади участка.
Таким образом, если сравнивать закономерности снижения удельной стоимости единицы площади по мере увеличения площади продаваемых участков в данных сегментах (Га – для земель с/н и сотка – для ИЖС), то следует заметить, что на рынке участков для ИЖС падение удельной стоимости сотки происходит с большей скоростью.
География земельного рынка Тверской области определяется в основном двумя факторами: наличием на территории крупных водных объектов и близостью к границе с Московской областью. Выставленные на продажу участки располагаются в основном в районах области, по территориям которых протекает река Волга, а также находится озеро Селигер. По большей части эти административно-территориальные образования граничат также с Московской областью. На их территориях находятся почти 80% участков всей выборки, а также им принадлежат свыше 80% всех участков для ИЖС и 60%, от общего числа участков с/н, выставленных на продажу.
Всего на земельном рынке представлены 29 районов области, т.е. 80% всех административных образований данного уровня. Из них число районов с указанным выше признаком равно 10 или треть от представленных на рынке.
В табл.2 внесены, по мере убывания объема рынка – общее количество выставленных на продажу участков, включая участки, относящиеся к землям промышленности и землям особо охраняемых территорий рекреационного назначения. Кроме того представлены первые десять районов, а также средние по их территориям удельные цены земель (одной сотки) сельхоз назначения и для ИЖС.
Из данных табл.2 следует, что по числу участков лидируют районы, на территории которых действуют оба упомянутых выше привлекательных фактора, т.е. расположены значительные водные объекты, а также граничащие с Московской областью и условно входящие в дальнее Подмосковье.
По ценовым характеристикам предлагаемых участков выделяются Кимрский и Калязинский район, известный своей популярностью у москвичей. Границы ценового диапазона земель для ИЖС в зависимости от района их расположения по величине отличаются почти в 5 раз. Размах ценовой характеристики, по представленным в табл.2 районам, для земель сельхоз назначения, т.е. отношение максимальной средней удельной стоимости к минимальной ещё шире и составляет более 10 раз.
Таково состояние земельного рынка Тверской области на сегодняшний день. Земельный рынок представляет собой сложное, многомерное явление. Его состояние, как видно из материалов статьи, имеет ценовой аспект, геометрический (размеры участков), географический и некоторые другие. Их сравнение с данными предыдущих лет представляет естественный, самостоятельный интерес и по объему необходимых для этого сведений является предметом рассмотрения отдельной статьи.
Для характеристики вектора развития рынка ниже приведена динамика наиболее общего параметра ценовой ситуации – средней удельной цены 1 сотки земли за последние два года. В 2011 году средняя по всей выборке наблюдения удельная цена одной сотки земли сельхоз назначения была равна 9,3 тыс. руб., а величина этого параметра для земель поселений – 57,7 тыс. рублей. В текущем году указанные характеристики составили для земель с/н – 7,2 тыс. руб., для ИЖС – 62,0 тыс. руб. Следовательно, коэффициент изменения средней удельной цены единицы площади в 2012 году относительно 2011 года в сегменте участков сельхоз назначения равен Кс/н = 0,77, а в сегменте земель для ИЖС – КИЖС = 1,07.
На основании приведенной динамики развития ценовой ситуации можно сделать вывод о разнонаправленном движении рынка в данных сегментах. Если в категории земель сельскохозяйственного назначения кризисные явления на земельном рынке Тверской области пока не преодолены и цены падают, то участки, предлагаемые к продаже для ИЖС, в среднем выросли в цене, свидетельствуя о начавшемся улучшении на этом сегменте рынка.
Е.И. Песня, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА»