На квартирном рынке Твери в марте продолжилось, начавшееся в феврале сезонное весеннее оживление. Объем рынка, выраженный среднемесячным числом квартир, представленных к продаже, в марте вырос до средней величины в 1540 квартир. Эта величина на 1,2 процента больше февральского объема рынка.
Показатели, характеризующие состояние квартирного рынка и, в частности, сложившуюся ценовую ситуацию, отличаются степенью охвата объектов рынка.
В группе компаний ТИТАН в течение многих лет ведется многопараметрический мониторинг квартирного рынка Твери, дифференцированный по двум основаниям: по качеству квартир и по их размеру, выраженному числом комнат. В зависимости от размера квартир они группируются по трем секторам: 1-комнатные, 2-комнатные и 3- комнатные. В каждом из них независимо от размера квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры, в основном в панельных домах постройки 80-х годов; повышенного качества – квартиры в современных домах, построенных по не типовым проектам. Итогом является многоуровневая система показателей состояния рынка, обеспечивающая широкий охват его объектов.
Изменение абсолютных цен на квартиры за март относительно предыдущего месяца, представлено их темпом прироста в секторах рынка в зависимости от качества квартир. Значения данного показателя в различных сегментах рынка показано на рисунке 1.
Согласно рис.1 поведение квартирных цен в марте в различных сегментах рынка существенно отличается как по направлению их изменения, так и по темпам прироста предлагаемых цен.
В одном секторе из трех, а именно – секторе трехкомнатных квартир, зафиксировано снижение цен во всех его сегментах. Особенно значительно снились цены на квартиры низкого качества – на 4,9 процента.
Большие колебания цен наблюдались в секторе двухкомнатных квартир. Если в сегменте «стандартного качества» квартиры подешевели на 4 процента, то образующие сегмент «повышенного качества» подорожали на 4,2 процента.
В секторе однокомнатных квартир также отмечено разнонаправленное движение рынка. В двух его сегментах, низкого и повышенного качества, ценовая ситуация развивалась в сторону подорожания. При этом существенно выросли в цене квартиры низкого качества (на 3,6 процента). В тоже время в сегменте «стандартного качества» квартиры подешевели на 1,5 процента.
Средние за март цены 1-, 2- и 3-х комнатных квартир в сравнении с аналогичными величинами за февраль текущего года, а также индекс мартовских цен по отношению к ценам в феврале показаны на рисунке 2.
Согласно данным, приведенным на рисунке 2, движение рынка в его секторах происходило в марте в разных направлениях. Так, за этот месяц снизились средние цены двухкомнатных и трехкомнатных квартир: в первом из названных секторов на 1,4 процента, во втором – на 7,7 процента. В то же время однокомнатные квартиры выросли в цене на 1,8 процента.
Помимо абсолютных цен по данным мониторинга была определена наиболее общая характеристика ценовой ситуации в пределах всего городского квартирного рынка – средняя удельная цена по всем типам квартир.
Развитие ценовой ситуации на квартирном рынке Твери, характеризуемое средней по рынку удельной ценой, в марте произошло в сторону дефляции. Усреднённая по всем типам квартир удельная цена оказалась равной 58551 рубль за квадратный метр, что на 0,7 процента меньше, чем в предыдущем месяце.
Как наглядно видно из рисунка 3, начиная с августа 2009 года, и по настоящее время, несмотря на некоторое падение в марте, цена монотонно возрастает.
Фактические цены предложения в марте на одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры разного уровня качества представлены в таблице 1. В этой же таблице приведены данные по количеству объектов, из которых рассчитаны данные по ценам. Обращает на себя внимание, что квартир повышенного качества во всех трёх секторах меньше всего. А это, в свою очередь, означает, что погрешность расчёта средних величин для этого типа квартир ниже, чем для остальных..
Как известно рост всех цен в нашей стране происходит более интенсивно, чем в странах с развитой экономикой. Руководством страны предпринимаются меры по снижению темпов инфляции. В этой связи естественно сравнивать развитие ценовой ситуации на квартирном рынке с ходом инфляционного процесса. По данным Тверьстата, уровень инфляции за март 2013 года составил 0,5 процента.
На квартирном рынке, имея в виду все многообразие его структур – сегменты, сектора и рынок в целом, изменения цен в течение марта происходили в широком диапазоне: от их снижения до роста с темпом, превышающим месячную инфляцию почти в 10 раз. В указанном диапазоне зафиксированы подъемы и падения ценовых показателей в ходе наблюдения за абсолютными и удельными ценами в различных сегментах рынка.В секторе однокомнатных квартир в абсолютных ценах за этот период жилье подорожало с темпом, более чем в три раза превышающим уровень инфляции. В двух других секторах за март произошло некоторое снижение.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний ТИТАН, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»