В группе компаний «ТИТАН» в течение многих лет ведется ежемесячный мониторинг квартирного рынка Твери, дифференцированный по двум основаниям: по качеству квартир и по их размеру, выраженному числом комнат. В зависимости от размера квартир они группируются по трем секторам: 1-комнатные, 2-комнатные и 3- комнатные. В каждом из них выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры, в основном в крупнопанельных домах постройки 1980-х годов; повышенного качества – квартиры в современных домах, построенных по нетиповым проектам. Итогом является многоуровневая система показателей состояния рынка, обеспечивающая широкий охват его объектов.
Для анализа используется информация о предложениях на продажу квартир, публикуемая в газете «Ярмарка».
Ценовая ситуация, сложившаяся на вторичном квартирном рынке Твери в декабре 2013 года, по данным мониторинга, в показателях средних абсолютных и удельных цен (цена одного квадратного метра общей площади квартиры) предложения квартир в каждом сегменте и рассчитанных в соответствии с ними средних цен в секторах рынка представлена в таблице 1.
Для однозначной характеристики ценовой ситуации на квартирном рынке города обычно применяется интегральный показатель – так называемая удельная цена. Этот расчетный показатель позволяет находить его среднюю величину для квартир различных размеров и качества.
Результаты ежемесячного многопараметрического мониторинга квартирного рынка Твери, отражающие динамику средней по всей территории города удельной цены в течение 2013 года, приведены на рисунке 1.
Согласно данным, приведенным на этом рисунке, в развитии ценовой ситуации на рынке по данному показателю наблюдалось два периода. Первый – с января по апрель, в течение которого удельная цена практически не изменялась, и второй период – с мая до конца года, на протяжении которого цена устойчиво снижалась.
В итоге сезонный индекс роста: отношение величины удельной цены в декабре 2013 года к её величине в декабре 2012 года оказался равен 0,966, то есть темп снижения за год составил 3,4 процента.
Изменение числа квартир, выставляемых на продажу в течение года, представленное на рисунке 2, наглядно демонстрирует известную сезонную активность рынка жилья: её постепенный подъем накануне периода летних отпусков, спад активности летом и снова её возрастание осенью.
Для сравнения на этом же рисунке приведена ежемесячная динамика объема рынка в течение 2012 года. Очевидным является рост числа выставленных на продажу квартир в 2013 году по сравнению с 2012-м. Если в 2012 году средний месячный объем рынка составлял 1315 квартир, то за истекший год в среднем в месяц зафиксированный объем предложения продаж равен 1727 квартир, то есть вырос на 30 процентов.
Ценовая ситуация на рынке в целом складывается из её составляющих в его отдельных секторах. Динамика абсолютных цен в секторах одно-, двух- и трехкомнатных квартир представлена на рисунке 3.
Общей для всех трех графиков является тенденция снижения цен и её наиболее достоверное описание линейной функцией, конкретные параметры которой для каждого сектора указаны на рисунке 1. Коэффициенты снижения цен за 2013 год, рассчитанные по выявленным трендам, в зависимости от типа квартиры, равны: для 1-комнатных – 0,914; для 2-комнатных – 0,895; для 3-комнатных – 0,925.
Сезонные коэффициенты снижения цен: отношение средней за декабрь 2013 года цены данного типа квартиры к значению этого показателя за декабрь 2012 года отличаются от значений, приведенных выше, незначительно в секторах одно- и двух комнатных квартир. В секторе трехкомнатных квартир это различие существенно, на 0,05 в сторону увеличения, за счет декабрьского (2013 года) отскока цен.
Снижение квартирных цен на рынке Твери по времени практически совпало с сообщениями о торможении национальной экономики. Прогнозируемое её функционирование в 2014 — 2015 годах, характеризуемое как стагфляция – незначительный рост ВВП с некоторым сокращением существующего уровня инфляции, создает высокий уровень неопределенности в поведении рынка жилой недвижимости.
В этой связи прогноз изменения цен в текущем году известными аналитиками представляется в виде коридора в пределах плюс-минус 10 процентов от действующих цен.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
Добавить комментарий