Этот вопрос волнует широкий круг участников рынка недвижимости. Наиболее обобщенным показателем ценовой ситуации на рынке купли – продажи квартир является средняя по городу удельная цена, т.е. цена 1 квадратного метра общей площади жилья. Такой показатель незаменим при анализе динамики цен на всю совокупность объектов, находящихся на рынке города в заданный период. На рис.1 представлена зависимость усреднённых удельных цен на квартиры в Твери с начала 2007 года по настоящее время. Из рисунка хорошо видно, что практически всю первую половину 2008 года усреднённые удельные цены на квартиры росли, достигнув фактически 70 тысяч рублей за один квадратный метр, затем до августа 2009 года они падали до уровня 45 тысяч рублей. А последние 3,5 года они медленно, но достаточно монотонно растут, достигнув в январе текущего года уровня 60 тысяч рублей за один квадратный метр общей площади.
В то же время показатель «усреднённые удельные цены» недостаточен с точки зрения выявления поведения рынка, в отдельных его секторах и сегментах. Поэтому всю совокупность квартир, предлагаемых к продаже, целесообразно разделить на группы и определять ценовые показатели отдельно для каждой из них.
Объединение объектов по возможным основаниям может происходить с различной степенью укрупнения и детализации. В группе компаний ТИТАН в течение многих лет ведется многопараметрический мониторинг квартирного рынка г. Твери дифференцированный по трём основаниям: по качеству квартир, по их размеру, выраженному числом комнат и по местоположению. В зависимости от размера квартир они группируются по трем секторам: 1-о комнатные, 2-х комнатные и 3-х комнатные. В каждом из них независимо от размера квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры, в основном в блочных домах постройки 80-х годов; повышенного качества – квартиры, в современных домах, построенных по не типовым проектам. Итогом является многоуровневая система показателей состояния рынка, обеспечивающая широкий охват его объектов.
Объем рынка в январе месяце, выраженный среднемесячным числом квартир, представленных к продаже, продолжил начавшееся в декабре прошлого года зимнее, сезонное снижение рыночной активности и составил 1375 квартир. Эта величина на 2% меньше декабрьского значения этого показателя. Изменение абсолютных цен, произошедшее за январь месяц относительно предыдущего месяца, представлено их темпом прироста в зависимости от качества квартир в рассматриваемых секторах рынка(рис.2).
Рис.2 демонстрирует весьма пеструю картину поведения квартирных цен в январе месяце в различных сегментах рынка. В пяти сегментах из девяти абсолютные цены снизились, в четырех выросли. Значительные колебания цен зафиксированы в секторах 2-х и 3-х комнатных квартир. Если, в первом из названных секторов, квартиры стандартного качества выросли в цене на 4,2%, а повышенного качества снизились на 3,6%, то во втором – квартиры низкого качества стали дешевле на 4,1%, в тоже время стандартного качества подорожали на 3,4%.
Помимо абсолютных цен для наиболее общей характеристики ценовой ситуации в пределах всего городского квартирного рынка по данным мониторинга определяется средняя удельная цена в каждом сегменте. В итоге средние абсолютные и удельные цены предложения квартир в каждом сегменте и рассчитанные в соответствии с ними средние цены в секторах рынка представлены в табл.1.
Средние за январь месяц цены 1-о комнатных, 2-х комнатных и 3-х комнатных квартир, приведенные в табл. 1, в динамике, по сравнению с аналогичными величинами за декабрь прошлого года, а также индекс январских цен по отношению к ценам в декабре показаны на рис. 2.
Данные рис. 3 свидетельствуют о разнонаправленном движении рынка в его секторах. Так, за январь месяц произошло некоторое снижение цен однокомнатных и трехкомнатных квартир: в первом, из этих секторов, на 0,6%, во втором – на 0,8%. В то же время двухкомнатные квартиры выросли в цене на 1%.
Приведенные в табл.1 значения средних удельных цен в зависимости от размера квартир, позволяют путем вычисления их средней величины определить тем самым параметр, характеризующий ценовую ситуацию на территории всего городского квартирного рынка. В январе месяце усреднённая по всем типам квартир удельная цена оказалась равной 58 426 руб./кв.м, что на 0,6% больше, чем в предыдущем месяце.
По данным Росстата уровень инфляции в стране за январь 2013 года составил 1%. Следовательно, рост цен на квартирную недвижимость в Твери в январе месяце произошел с темпом прироста, примерно, в 2 раза меньше темпа инфляции.
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА»
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН”, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Добавить комментарий