Стоимость жилья в Твери в 2011 году существенно не изменилась
В течение прошлого года на рынок выставлялось ежемесячно в среднем около 1600 квартир, это около одного процента от общего числа квартир в городе. Ежемесячная динамика количества предлагаемых к продаже квартир, в зависимости от числа комнат в квартире, представлена на рисунке 1.
Рисунок 1. Динамика количества ежемесячно выставляемых на продажу квартир в течение 2011 года
Из представленных данных обращает на себя внимание то, что двухкомнатных квартир на рынке предлагается существенно больше, чем однокомнатных и трехкомнатных. Это хорошо согласуется с данными рисунка 2, на котором представлена структура жилого фонда Твери. Также обращает на себя внимание заметное увеличение количества предложений в летние месяцы. В течение месяца в среднем по году на рынке предлагалось однокомнатных квартир немногим больше 400, двухкомнатных почти 650, а трехкомнатных чуть больше 500.
Рисунок 2. Структура жилого фонда и предложений продаж по типам квартир
По результатам ежемесячного мониторинга ценовой ситуации всех типов квартир была получена динамика цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир отдельно (рисунок 3)
Рисунок 3. Динамика средних цен в секторах 1-комнатных, 2-комнатных и 3-комнатных квартир в 2011 году
Общим для всех трех графиков является выявленный тренд роста цен. Более выражен он в секторах одно- и двухкомнатных квартир. Трендовая скорость увеличения средней цены двухкомнатных квартир в течение года была в 1,1 раза выше, чем однокомнатных.
В Твери, в отличие от столичного рынка, характерным является убывание удельной цены с возрастанием числа комнат в квартире. Так, например, в декабре 2011 года среднее значение удельной цены в секторе однокомнатных квартир было равно почти 58 тысячам рублей, в секторе двухкомнатных – около 52 тысяч рублей, а в секторе трехкомнатных – меньше 50 тысяч рублей. Усредненное значение удельной цены по всем трем типам квартир составило 52231 рубль. Если это значение сопоставить с величиной средней удельной цены на рынке в декабре 2010 года, то коэффициент роста за 2011 год будет равен 1,055 (5,5 процента).
Рисунок 4. Темп прироста средних цен по типам квартир и средней удельной стоимости за период с декабря 2010 по декабрь 2011 года
Из приведенных на рисунке 4 данных следует обратить внимание прежде всего на темп прироста наиболее обобщающего, характеризующего ценовую ситуацию в целом на рынке, интегрального показателя «удельная цена». Его значение практически равно величине индекса потребительских цен в стране, которая за 2011 год составила 6,1 процента.
Темпы роста средних цен на квартиры разных типов значительно различаются. Отчасти это обусловлено колебательным характером изменения цен на рынке, вызванным сложной внутренней структурой квартирных секторов. В каждом из них независимо от типа квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – «сталинки», «хрущевки», «брежневки»; стандартные – квартиры в основном в крупнопанельных домах постройки 1980-х годов; повышенного качества – квартиры в современных домах, построенные по индивидуальным проектам. Средние цены предложения в указанных сегментах каждого сектора в декабре 2011 года представлены на рисунке 5.
Рисунок 5. Средние цены квартир в сегментах рынка в зависимости от типа квартир
Самый широкий диапазон изменения цен, обусловленный разным качеством квартир, согласно приведенным данным, наблюдался в секторе двухкомнатных квартир. Средняя цена в сегменте повышенного качества этого сектора превысила данный показатель в сегменте низкого качества почти в два раза.
Для иллюстрации динамики цен в разрезе сегментов рынка представлен рисунок 6, на котором показан темп прироста средних цен в декабре 2011 года к их значениям в декабре 2010 года.
Рисунок 6. Темп прироста цен в сегментах рынка по отношению их значений в декабре 2011 года к значениям в декабре 2010 года
Приведенные на рисунке 6 темпы прироста цен квартир разного качества в секторах одно- и двухкомнатных квартир свидетельствуют о согласованном во всех сегментах этих секторов направлении движения цен в сторону увеличения. Данное обстоятельство повышает уверенность в устойчивости возрастающих трендов (рис. 3) средних цен в указанных секторах.
В отличие от сказанного, трехкомнатные квартиры в сегментах низкого и повышенного качества в конце 2011 года были ниже в цене, чем в декабре 2010 года, а в сегменте стандартного – выше. В среднем по сектору трехкомнатных квартир, как указывалось выше, в течение года наблюдался небольшой рост цен, но, как следует из данных рисунка 6, тенденция эта не вполне устойчива.
Представленный анализ динамики развития квартирного рынка Твери в течение 2011 года и его состояния в конце этого периода позволяет сделать вывод об умеренном росте большинства параметров, определяющих функционирование рынка. Естественно возникает вопрос о применимости выявленных тенденций для характеристики дальнейшего развития рынка. В интересах решения этого вопроса был проведен анализ среднесрочных прогнозных документов развития социально-экономического положения страны и города на период 2012–2014 годов. Анализ показал, что качественного изменения ситуации не прогнозируется. Для большинства показателей, влияние которых на квартирный рынок вполне очевидно, предполагается ежегодный рост, не превышающий 10 процентов. Так в Твери прогнозируется рост ввода в эксплуатацию жилья в пределах 5 процентов, заработной платы около 11 процентов, уровня потребительских цен менее 6 процентов, рост числа жителей города всего на 0,1 процента.
Если не брать во внимание вербальные прогнозные модели, выражающиеся в кратких формулировках типа «распадется Евросоюз», «обрушится доллар», «грядет вторая волна кризиса», а базироваться на количественных значениях показателей развития социально-экономической ситуации в стране и городе, то представляется возможным для характеристики динамики квартирного рынка в среднесрочной перспективе применение экстраполяционных методов.
Наиболее общей характеристикой состояния квартирного рынка является удельная цена (цена одного квадратного метра общей площади). Выше указывалось, что за прошедший 2011 год рост этого показателя составил 6 процентов и по величине оказался равным росту потребительских цен в стране. В силу сделанного выше предположения, что интенсивность действия факторов, определяющих поведение рынка, существенно меняться не будет, можно прогнозировать, что сохранение в ближайшем будущем сложившейся динамики удельной цены предложения жилья, то есть роста цен за предстоящий год примерно на 6 процентов. Темп роста средней цены на квартиры в секторах 1- и 2-комнатных квартир будет несколько выше, чем удельной цены в масштабе всего рынка. Его величина предположительно будет находиться в диапазоне 7-9 процентов. В секторе 3-комнатных квартир также этот показатель будет расти, но существенно меньшими темпами.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент ЗАО «ТИТАН», заместитель директора ООО «ТИТАН-оценка», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук;
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
Добавить комментарий