Сегодня в стане предпринимателей наблюдается некоторое волнение: государство продлило срок выкупа арендуемого ими недвижимого имущества до 2013 года. И теперь перед бизнесменами вновь стоит вопрос: выкупаться или не выкупаться? Речь пока идет только о выкупе имущества, находящегося в областной и муниципальной собственности.
Напомним, Закон «Об особенностях отчуждения…» № 159-ФЗ был принят 5 августа 2008 года. В соответствии с ним субъекты малого и среднего предпринимательства (МСП) имели преимущественное право до 1 июля нынешнего года выкупить находящееся у них в аренде в течение двух и более лет недвижимое имущество площадью до 1000 квадратных метров. Однако воспользовались своим правом далеко не все.
По данным комитета по управлению имуществом Тверской области, к 1 августа 2010 года было подано 451 заявление о выкупе, принято 272 решения об условиях приватизации, заключено 236 договоров купли-продажи. Наилучшим образом ситуация обстоит в Твери (выкуплено 54 объекта), Вышнем Волочке (27), Торжке (23), Кимрах (15), Ржеве (13). До сих пор не реализовано право на выкуп арендуемого имущества предпринимателями Андреапольского, Жарковского, Западнодвинского, Кесовогорского, Краснохолмского, Лесного, Сандовского, Сонковского, Удомельского районов, ЗАТО «Солнечный». Увы, как видим, бизнесменов, желающих приобрести в собственность магазины, кафе и рестораны, в области пока довольно мало. Хотя, на первый взгляд, ничего плохого в предложенной государством приватизации нет. Во всяком случае, выкупившим имущество предпринимателям в последующие годы уже не нужно будет платить такую безумно дорогую аренду. Право выкупа определено как преимущественное, а это значит, что сам процесс не обременен никакими аукционами и торгами – имущество выкупает сам арендатор. И рассрочка ему дается сроком на пять лет. Почему же закон работает все-таки пока очень слабо?
Согласно опросу, проведенному общероссийской общественной организацией малого и среднего бизнеса «ОПОРА России» среди предпринимателей, на вопрос: «Что мешает воспользоваться правом льготного выкупа помещений по 159-ФЗ», только один процент респондентов заявили, что закон их удовлетворяет полностью. Шесть процентов субъектов МСП не устраивают региональные критерии (площадь до 1000 квадратных метров и сроки рассрочки), 11 процентов – включение помещений в перечень поддержки МСП, 10 процентов – отсутствие финансовых средств, 26 процентов – рыночная оценка стоимости помещений, 38 процентов – противодействие местной власти, 5 процентов – другое.
Надо сказать, большинство субъектов МСП, уже выкупивших арендуемое имущество, относится скорее к среднему бизнесу, типа «Российской сантехники», где деньги наличествуют, и деньги немалые. Но есть еще и малый бизнес – владельцы небольших кафе и магазинчиков, часто работающих в условиях ограниченных финансовых возможностей.
– Я не могу воспользоваться правом выкупа, – рассказывает предприниматель Валентина Панова. – Отдать 13 миллионов рублей мне не по силам. Двадцать лет занимаюсь этой деятельностью, вложено очень много, а вот выкупиться не могу. Хотя за аренду помещения ежемесячно приходится платить 100 тысяч рублей. Пока по договору оно у меня в аренде будет находиться до 2015 года. Дальше же вновь должна выкупать право на арендуемые площади на аукционе. Вопрос только, выиграю ли торги. Сегодня чиновники заявляют, что мы должны делиться с другими предпринимателями, ведь очередь желающих прийти на мое место огромная. Никто не хочет выкупать пустые помещения, которые большим списком выставляются в городском комитете по управлению имуществом. Все желают прийти на готовое, а не вкладывать деньги, по сути, в голые стены. И арендную плату с нас берут с первого месяца работы. Власти не могут подождать хотя бы три–четыре месяца, дать предпринимателю время, чтобы он встал на ноги, поработал в облегченном режиме. Можно ведь вот так, по-хозяйски, подойти к нашей деятельности. А этого, увы, нет.
По словам Валентины Пановой, 13 миллионов рублей, которые она должна выплатить за помещение, – сумма явно завышенная. Причем так считают многие предприниматели. Они убеждены, что собственники имущества желают выжать с бизнесменов максимум возможного.
В соответствии со 159-м законом заказчиком оценки выступает орган местного самоуправления.
– Оценщики ничего нового не придумывают, – говорит заместитель генерального директора компании «Альянс-Продон» Галина Долгова. – Есть закон об оценочной деятельности, есть методики оценки и есть сложившийся рынок. Рыночная стоимость помещений в Твери достаточно высокая. В Курске, например, она в два раза ниже, чем у нас. Но не мы же диктуем цены, а сам рынок офисных помещений. Он сложился давно и достаточно стабилен. Оценщики только собирают информацию, анализируют ее и отражают в своих итоговых документах. При оценке помещений по 159-му закону, а это обычно помещения первых этажей, постоянно применяются два подхода: сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода существуют свои методики, согласно которым и рассчитывается цена. И если стоимость квадратного метра сложилась в сумме, например, 60 тысяч рублей, то таковой она и останется. Оценщик не вправе понижать или, наоборот, увеличивать цену.
– Тем не менее владелица ресторана «Якорь», например, неудовлетворенная вашей оценкой, обратилась в московскую компанию, и ее специалисты оценили ресторан гораздо ниже, чем вы…
– Я не видела отчета московских оценщиков и
Как видим, оценка – материя тонкая. Слишком много интересов сталкивается на оценочном поле, слишком много подводных камней нужно преодолеть, чтобы достигнуть действительно «максимально объективных результатов». С другой стороны, закон-то об оценочной деятельности один, подходы и методики тоже едины. Вот только оценки у разных специалистов разные. Как тут не вспомнить народную мудрость: закон что дышло, куда повернешь, туда и вышло.
В плане же исполнения 159-го закона примечательна принципиальная позиция главы администрации городского поселения «Поселок Белый Городок» Кимрского района Людмилы Звездиной. Она заявила, что продавать муниципальную недвижимость предпринимателям не намерена, а сам закон № 159 противоречит Конституции РФ, так как вторгается в сферу управления муниципальным имуществом. Понять главу поселка можно. Правда, дело тут, наверное, вовсе не в нарушении Конституции, а в том, что оплата предпринимателями арендуемых помещений служит существенным источником формирования местных бюджетов. И с этим нельзя не считаться. В Белом Городке два предпринимателя: директор ООО «Вита» Тамара Белова и директор ООО «Лидия» Андрей Пленин – готовы выкупить свои магазины за 3 миллиона рублей. С учетом рассрочки на пять лет поселковый бюджет получал бы по 600 тысяч рублей ежегодно. За эти деньги в Белом Городке можно было бы решить многие проблемы. Ну а как жить поселку дальше, когда через пять лет выплаты закончатся? Ведь налог на имущество, который впоследствии будут выплачивать предприниматели, гораздо ниже арендной платы. Поэтому подход к проблеме главы поселкового образования вполне хозяйский, хотя и противоречащий нынешнему законодательству.
– В данном случае, – говорит заместитель председателя комитета по управлению имуществом Тверской области Павел Смялковский, – наш комитет полностью поддерживает предпринимателей. Мы считаем, что орган местного самоуправления несколько превысил свои полномочия. Однако в соответствии с действующим законодательством он самостоятелен, независим и подчиняется только закону. Созданная при администрации области межведомственная комиссия по устранению административных барьеров может дать руководителям муниципалитетов лишь рекомендации. Повлиять же на их деятельность она не вправе.
Что касается региональных критериев, которые не устраивают 6 процентов опрошенных «Опорой России», то срок рассрочки платежей, конечно, можно было бы установить и в десять, и в пятнадцать лет. Однако федеральное законодательство ограничило его тремя годами. Депутаты же областного Законодательного Собрания увеличили срок до пяти лет, дополнительно несколько обременив областной и муниципальные бюджеты и облегчив финансовую нагрузку на предпринимателей.
Законом определено и имущество, принадлежащее области и муниципалитетам, которое выкупу не подлежит и выделено в особый перечень. В основной своей массе это нежилые помещения в больницах, школах и других социальных учреждениях, которые временно сдаются в аренду субъектам МСП. Поскольку в Твери подобных площадей мало, власти пошли по пути создания бизнес-инкубаторов – зданий, все помещения которых предназначены исключительно для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.
– Сегодня, – продолжает Павел Смялковский, – чувствуют себя обиженными те предприниматели, которые стали арендаторами имущества после принятия закона № 159, то есть после 5 августа 2008 года. Они выходили с инициативой изменить закон так, чтобы его действие распространялось на всех субъектов МСП. Однако законодатели считают, что в данном случае возможны злоупотребления: предприниматели могут выкупить имущество не в целях развития своего бизнеса, а для последующих спекуляций.
Таким образом, единственное изменение, которое было внесено в 159-ФЗ, – это продление сроков его действия до 2013 года. Думается, при таком подходе законодателей и в 2013-м ситуация вряд ли изменится. Те предприниматели, которые пожелали выкупить арендуемые площади, уже их выкупили. А причины, по которым закон работает пока плохо, так и не устранены.
Отдельно хотелось бы сказать о тех субъектах МСП, у которых денег на выкуп нет. В соответствии с законом, арендуемое ими имущество может быть продано другим предпринимателям. В этом случае собственником помещений в дальнейшем будет уже не государство либо муниципалитет, а частное лицо. И уже новый владелец станет диктовать арендатору условия аренды или искать причины для ее расторжения. Это ударит по многим субъектам малого предпринимательства, и ударит очень сильно.
Станислав ШУТОВ
Добавить комментарий