ЗАО «ТИТАН» провело очередное, ежегодное выборочное исследование состояния земельного рынка Тверской области в 2013 году. В качестве первичной информации использовались предложения о продаже на территории региона участков земли без существенных улучшений. Данные о продажах земель, расположенных в границах городских округов и других сравнительно крупных городских поселений Тверской области, не включались в состав выборки изза недостатка достоверной информации.
В ходе анализа первичной информации было отобрано 527 предложений о продаже земельных участков.
На рынке продолжают доминировать предложения участков двух категорий земель: имеющих сельскохозяйственное назначение (с/н) – 199 и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – 316. Это обстоятельство положено в основу характеристики ценовой ситуации.
Распределение числа предложений продажи земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости единицы площади (одной сотки) представлены на рисунке 1.
Как видно из рисунка, более 20 процентов предлагаемых к продаже участков имеют удельную стоимость в пределах 1 тысячи рублей. А более 70 процентов участков имеют удельную стоимость до 10 тысяч рублей за сотку.
Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в более широком диапазоне ценовых интервалов. Доля участков, имеющих удельную стоимость в диапазоне до 5 тысяч рублей за сотку, составляет 1,3 процента. В то же время свыше 30 процентов предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость больше 70 тысяч рублей за сотку.
В связи с этим на рисунке 2 представлено распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым интервалам, ширина которых в 4 раза больше (20 тысяч рублей за сотку), чем на предыдущем рисунке. 6 участков, или 1,9 процента предложенных на продажу, имеют стоимость свыше 221 тысячи рублей за сотку.
Более широкий размах изменения удельной стоимости земли для ИЖС, по сравнению с данной характеристикой для участков с/н, обусловлен наличием инженерной инфраструктуры, местоположением (транспортная доступность), близостью воды, леса.
Распределение числа продаваемых участков с/н по диапазонам площади в гектарах и для ИЖС по диапазонам площади в сотках представлены на рисунках 3 и 4 соответственно.
При анализе и сравнении приведенных на рисунках 3 и 4 распределений прежде всего обращает на себя внимание, что почти 80 процентов предложений, касающихся земель сельхозназначения, имеют площадь, не превышающую 30 гектаров, а около 80 процентов участков для ИЖС по размеру не превосходят и трети гектара.
На земельном рынке связь удельной стоимости единицы площади, представляющей характеристику ценовой ситуации, с площадями участков не является детерминированной, как для каждого участка. Однако такая связь может существовать в виде регрессионной зависимости.
В сегменте земель сельхозназначения при малых площадях участков уменьшение удельной стоимости происходит наиболее быстро, а по мере возрастания площадей снижение удельной стоимости замедляется. Так, если при увеличении площади участков в диапазоне 0 – 10 гектаров удельная стоимость снижается на 0,8 тысячи рублей при возрастании общей площади участка на один гектар, то в диапазоне 20,1 – 30 гектаров уменьшение происходит на 0,1 тысячи рублей на один гектар, или существенно медленнее.
Динамика изменения данного показателя в сегменте рынка участков для ИЖС значительно выше. Уменьшение удельной стоимости происходит со скоростью 0,6 тысячи рублей на одну сотку площади участка. Таким образом, на рынке участков для ИЖС падение удельной стоимости сотки происходит с большей скоростью.
География земельного рынка Тверской области определяется в основном двумя факторами: наличием на территории крупных водных объектов и близостью границы с Московской областью. Выставленные на продажу участки располагаются в основном в районах области, по территориям которых протекает река Волга, а также находится озеро Селигер. По большей части эти муниципальные образования граничат также с Московской областью. На их территориях свыше 80 процентов всех участков для ИЖС и 60 процентов от общего числа участков с/н, выставленных на продажу.
Границы ценового диапазона земель для ИЖС в зависимости от района их расположения по величине отличаются почти в 5 раз. Размах ценовой характеристики, по представленным в таблице 1 районам, для земель сельхозназначения, т.е. отношение максимальной средней удельной стоимости к минимальной, еще шире и составляет более 20 раз.
В 2012 году средняя по всей выборке наблюдения удельная цена одной сотки земли сельхозназначения была равна 7,2 тысячи рублей, а величина этого параметра для земель поселений – 62 тысячи рублей. В 2013 году указанные характеристики составили для земель с/н – 11,3 тысячи рублей, для индивидуального жилищного строительства – 58,2 тысячи рублей.
Можно сделать вывод о разнонаправленном движении рынка в данных сегментах. Если в категории земель сельскохозяйственного назначения на земельном рынке Тверской области в 2013 году обозначился рост цен, то участки, предлагаемые к продаже для индивидуального жилищного строительства, в среднем упали в цене, что, возможно, связано с продолжительным снижением цен на жилую недвижимость в разных регионах страны.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
Добавить комментарий