По результатам ежемесячного мониторингового исследования, проводимого группой компаний ТИТАН, средние за сентябрь значения абсолютных и удельных цен предложения в различных секторах вторичного квартирного рынка представлены в табл.1. Три сектора образованы по наиболее распространенным типоразмерам квартир, определяемых по числу комнат.
Объем рынка, определенный как среднее количество квартир, выставленных на продажу в течение месяца, составил в сентябре 1919 единиц. Этот показатель за прошедший месяц увеличился по сравнению с его величиной в августе на 120 квартир или на 6,7%.
Изменения характеристик ценовой ситуации по секторам рынка за сентябрь относительно итогов предыдущего месяца представлены в табл. 2.
Согласно данным, приведенным в табл. 2, в сентябре движение цен в секторах рынка было разнонаправленным. Произошло существенное снижение абсолютных и удельных цен 2-комнатных квартир, а ценовые показатели в секторах 1- и 3-комнатных квартир, в отличие от упомянутого сектора, увеличились. Максимально выросла абсолютная цена на 3-комнатные квартиры. Изменение составило 117 тыс. руб. или более 3% по сравнению с её величиной в августе.
Рассчитанная по всему квартирному рынку средняя удельная цена по итогам за сентябрь практически не изменилась и оказалась всего на 0,1% ниже, чем за предыдущий месяц. Тем не менее, в течение последних пяти месяцев движение квартирного рынка, характеризуемое средней удельной ценой, происходило по нисходящей траектории.
Динамика ценового показателя и объема рынка в период с января по сентябрь 2013 года показана на рис.1.
СМ. Рис. 1
Накопленное за этот год снижение квартирных цен составило 4,1%.
Таким образом, можно сказать, что на квартирном рынке Твери развитие ценовой ситуации продолжается по нисходящему тренду, и, следовательно, рынок можно характеризовать как «падающий».
При уменьшении платежеспособности населения, обусловившем снижение цен, основной мотив рыночного спроса – улучшение жилищных условий – побуждает горожан идти по пути альтернативных сделок. В альтернативной сделке, в отличие от простой, в которой участвуют всего две стороны и одна квартира, задействованы минимум три стороны и не менее двух квартир. В основном производится продажа квартир с меньшей площадью, для того, чтобы приобрести жилье больших размеров.
На растущем рынке провести альтернативную сделку не так-то просто: если быстро не подобрать альтернативу, цены на квартиры вырастут, и получается, что денег на покупку новой квартиры может не хватить. Приходится повышать цену на свою квартиру, а часто и искать новых покупателей. Понятно, что высокие темпы роста цен на жилье – не лучшее время для таких операций.
В этой связи на «падающем» рынке пропорционально снижению платежеспособности потенциальных покупателей отмечается закономерное увеличение количества альтернативных сделок. Ярким примером этого служит ситуация, которая наблюдалась в период начала кризиса 2008-2009 годов. Он оказался пиковым по числу альтернативных сделок – их количество на рынке доходило до 90% от общего объема. В более спокойные времена, по мнению риэлтерских агентств, доля альтернативных сделок на квартирном рынке находится в пределах от 50% до 75%.
Снижение квартирных цен делает нынешнюю ситуацию достаточно привлекательной для альтернативных сделок. Следует отметить, что на рынке Твери по мере снижения квартирных цен разность между ними в различных секторах не имеет тенденции к возрастанию. В этих условиях можно, неспеша и спокойно все обдумав, продавать квартиру и выбирать ей замену.
Правда, как уже отмечалось, на фоне макроэкономической нестабильности возможны краткосрочные колебания цен на жилье – как вниз, так и вверх. Поэтому риск выйти на сделку в неудачный момент, конечно, существует. Естественным показателем благоприятности рыночной ситуации для альтернативной сделки служит величина доплаты, которую должен сделать покупатель для приобретения другой квартиры с учетом продажной цены принадлежавшей ему ранее. Например, согласно данным табл. 2, в случае продажи 1-комнатной квартиры и приобретения 2-комнатной рыночная ситуация в сентябре сложилась более благоприятная, чем была в августе. В сентябре средняя цена 1-комнатной квартиры выросла на 28 тыс. руб., а 2-комнатной – снизилась на 46 тыс. руб. по сравнению с их величинами в предыдущем месяце. Следовательно, в сделке, заключавшейся в продаже 1-комнатной и приобретении большей по числу комнат квартиры, величина доплаты по средним сентябрьским ценам была меньше по сравнению с подобной операцией на рынке в августе.
Конкретная величина экономии или выигрыша в подобной сделке определяется следующим образом. Если по среднерыночным ценам в сентябре (табл.1) продать 1-комнатную квартиру и приобрести 2- или 3-комнатную, то доплата составит соответственно 403 тыс. руб. и 1 602 тыс. руб. При совершении такой же сделки в августе величина доплаты при покупке 2-комнатной квартиры была бы равна 477 тыс. руб., а 3- комнатной – 1 513 тыс. руб.. Разность размеров доплат в сентябре и августе показывает, что при покупке 2-комнатной квартиры экономится 74 тыс. руб., а 3-комнатной проигрыш или переплата составит 89 тыс. руб.
На рисунке 2 представлены результаты ретроспективного анализа состояний квартирного рынка по итогам каждого месяца 2013 года с точки зрения их благоприятности для альтернативных сделок по приобретению большей квартиры при условии, что операция осуществляется в течение месяца. Показателем благоприятности принята разность от величины доплат, которые должен был бы сделать покупатель большей квартиры к продажной цене своей меньшей по размерам квартиры в данном месяце по сравнению с предыдущим. Цены квартир в расчетах принимались равными их среднерыночным величинам.
СМ. Рис. 2
Из рисунка видно, что в этом году двухкомнатные квартиры не выгодно было покупать по сравнению с предыдущим месяцем в январе, апреле и июне. Во всех остальных месяцах покупка двухкомнатной квартиры на деньги, вырученные от продажи однокомнатной, была более выгодной, чем в предыдущем. Сложнее обстоит дело с трёхкомнатными квартирами. Данные, приведённые на рисунке, показывают, что «выгодными» можно считать только 4 месяца (январь, март, июнь и август).
Приведенные на рис.1 данные свидетельствуют о том, что в зависимости от ценовой ситуации на рынке «выигрыш» (отрицательная разность от величины доплаты) или «проигрыш» (положительная разность от величины доплаты) достигали 16 — 20% величины доплаты в зависимости от вида альтернативной сделки.
Представленные результаты хорошо иллюстрируют известное положение, что рынок – явление динамическое, он непрерывно изменяется, находится в движении. Краткосрочные изменения цен – флуктуации (колебания) обусловлены, как правило, внешними причинами и трудно предсказуемы в силу их краткосрочности. Тем не менее, зная о них, участник рынка может воспользоваться определенными преимуществами.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА»
Добавить комментарий