На квартирном рынке ценовая ситуация складывается из абсолютных и удельных цен квартир, выставленных на продажу. Средние за июль значения абсолютных и удельных цен предложения квартир самых массовых размеров, определяемых по числу комнат, представлены в таблице 1.
Величины ценовых показателей, приведенные в ней, получены по результатам ежемесячного мониторингового исследования, проводимого группой компаний ТИТАН по данным предложений на продажу, представленных в газете «Ярмарка».
Объем рынка, определенный как среднее количество квартир, выставленных на продажу в течение месяца, составил в июле 1789, что на 30 процентов больше, чем в январе. При этом, объем рынка в июле сократился по сравнению с его величиной в предыдущем месяце на 137 квартир или на 7 процентов.
Размах цен в каждом секторе, различающихся по количеству комнат в квартирах, определяемый как отношение максимальной величины цены, зафиксированной в конкретном секторе, к минимальной цене в нем возрастает в зависимости от размера квартиры. Размах показателя удельной цены изменяется в диапазоне от 1,9 в секторе 1-комнатных квартир до 2,9 в секторе 3-комнатных. Эти величины меньше, чем колебания абсолютных цен, которые для разных секторов изменяются в пределах от 2,6 до 4,7.
Вариации цен весьма существенны. Диапазоны их изменения по секторам перекрываются так, что позволяют подобрать 1-комнатную квартиру по цене трёхкомнатной и наоборот – 3-комнатную квартиру по цене однокомнатной.
Изменения характеристик ценовой ситуации по секторам рынка за июль относительно итогов предыдущего месяца представлены в таблице 2.
Согласно данным, приведенным в таблице 2, в июле произошло снижение абсолютных квартирных цен во всех секторах рынка. Величины показателя удельных цен также уменьшились в двух секторах, а в секторе 3-комнатных квартир зафиксирован небольшой её рост. Более других уменьшились абсолютные цены 1- и 2-комнатных квартир.
Рассчитанная по всему квартирному рынку удельная цена по итогам июля оказалась на 0,7 процента ниже, чем за прошлый месяц. При этом падение квартирных цен происходило при значительном росте инфляции, который составил по данным Росстата за июль 0,8 процента.
С целью исследования происходящих на рынке перемен на рисунке 2 представлена динамика удельной цены на квартирном рынке Твери в текущем году. Выявленные на основе количественных оценок динамики цен закономерности движения рынка обычно формулируются в виде качественных характеристик складывающейся рыночной ситуации: рост, стагнация, рецессия, депрессия.
Из рисунка 1 отчетливо видно, что наблюдаются два этапа с различными параметрами поведения рынка: с января по апрель – первый и с апреля по июль – второй.
В течение первого этапа ценовой показатель колебался вблизи горизонтального тренда, берущего начало с января, с амплитудой меньше 1 процента. Такое «застойное» состояние рынка характеризуется как стагнация.
После апреля в течение последующих месяцев цены устойчиво снижались с темпом более 1 процента практически по линейному тренду, параметры которого приведены на рисунке 1. Обычно длительность снижения наблюдается от нескольких месяцев до полугода. С учетом того, что цены начали снижаться уже в марте, то неуклонное их снижение в течение четырёх месяцев свидетельствует о переходе рынка в другое «плохое» состояние – рецессию. Накопленное снижение цен за указанный период составило около 4 процентов.
Движение по нисходящему тренду, характеризующее закономерность изменения его основных параметров во времени, формирует тем самым понижательную тенденцию развития квартирного рынка Твери. Наличие тенденции свидетельствует о сравнительно долговременном воздействии обусловившего её фактора. Падение цен на квартиры вызвано стагнацией макроэкономических показателей. Пока о благоприятном выходе из этого состояния эксперты говорят с осторожностью. Итоги социально-экономического положения области в первом полугодии, подведенные Тверьстатом, не дают повода для оптимизма. Так, по виду деятельности «Строительство» выполнено работ в объеме 63 процента к соответствующему периоду 2012 года; «Добыча полезных ископаемых» – 84,2; «Обрабатывающие производства» – 101,3; «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды»- 94,7 процента.
Следовательно, можно предположить, что начавшаяся формироваться понижательная тенденция развития ценовой ситуации на квартирном рынке Твери будет иметь продолжение. В этой связи интересно сопоставить тенденции этого года с характером изменения цен в период кризиса 2008 года.
С учетом полученных данных развитие ценовой ситуации на квартирном рынке Твери по показателю удельной цены с начала 2007 года представлено на рисунке 2.
Рисунок 2 хорошо иллюстрирует известное положение, что рынок – явление динамичное, что он непрерывно изменяется и находится в движении. В этой связи важным элементом анализа служит характеристика динамики исследуемого явления.
Тенденции на квартирном рынке являются естественным следствием экономической, демографической (приток мигрантов) ситуации в стране или регионе. В перспективе они могут привести к значительным сдвигам в состоянии рынка. Изучение тенденций – одна из основных задач анализа рынка недвижимости.
Из данных рисунка 2 следует, что в 2008 году квартирные цены очень быстро выросли, а потом также быстро упали. Так квартирные цены отреагировали на экономический кризис, который наблюдался и в нашей стране. Начиная с середины 2009 года до начала текущего года рост квартирных цен, происходящий ранее несколько лет подряд, остановился. По времени это совпало с уменьшением темпов развития экономики. Совпадение оказалось не случайным. Замедление увеличения цен было отмечено на квартирных рынках многих областных центров.
Затем цены на тверском и других квартирных рынках начали падать. Отмеченное снижение цен продолжается уже четыре месяца и можно с уверенностью предположить, что оно является не случайным и будет ещё продолжаться, по крайней мере, в ближайшее время.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний ТИТАН,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
Добавить комментарий