Общеизвестно, что рынки недвижимости, и жилья в частности, в связи с неперемещаемостью товара и различиями в социально-экономическом развитии территорий, имеют локальный характер. Этими обстоятельствами обусловлен разброс цен на квартирных рынках центров субъектов Российской Федерации. Однако, несмотря на региональные различия, каждый из локальных рынков находится в то же время под влиянием макроэкономических условий, складывающихся на уровне страны. Мы проанализировали влияние проявляющихся в последнее время понижательных тенденций в экономике страны на состояние квартирного рынка.
В предыдущих публикациях о состоянии и развитии квартирного рынка Твери было показано, что в 2013 году начали проявляться признаки его стагнации, то есть отставание темпов роста удельной цены квартир от уровня инфляции. Возникновение указанной тенденции предполагалось в результате снижения темпов роста макроэкономических показателей: валового внутреннего продукта, промышленного производства, инвестиций и т.д.
Для подтверждения высказанного предположения ниже приводится анализ динамики квартирных рынков ряда центров субъектов РФ. Статистические данные подготовлены журналом «Регистр оценщиков» и разосланы подписчикам, одним из которых является группа компаний «ТИТАН». В выборке представлены характеристики квартирных рынков 41 регионального центра РФ, расположенных на территории от Калининграда до Хабаровска и от Санкт-Петербурга до Краснодара. Ценовая ситуация на рынках представлена величиной удельной цены — средней за один квадратный метр общей площади квартир по ценам предложения в мае 2013 года.
Величина данного показателя на рынках 39 региональных центров находится в диапазоне 35 – 65 тысяч рублей. Значительно больше верхней границы данного диапазона удельная цена квартир в двух столичных городах Москве (151,9 тысячи) и Санкт- Петербурге (81,5 тысячи рублей). Следует заметить, что ценовой показатель в используемой выборке определен для квартир в домах массовых серий не только на вторичном рынке, но и в новостройках, сданных государственной комиссии, либо находящихся в процессе сдачи. Вследствие этого удельная цена, например, для Твери в выборке оказалась немного ниже, чем рассчитанная по наблюдениям ГК «ТИТАН» для вторичного рынка.
По данным указанной выборки построен интервальный ряд распределения числа «столичных» городов субъектов РФ в зависимости от цены квартир на их территории.
На рисунке 1, на котором представлена гистограмма распределения региональных центров по интервалам удельной цены, стрелкой отмечен интервал и число городов, относящихся к нему, в число которых входит и Тверь. Конкретное значение показателя для тверского рынка, приведенное в выборке, составляет 52,7 тысячи рублей. Эта величина больше среднего значения показателя, равного 47,9 тысячи рублей, рассчитанного для всей выборки, без учета Москвы и Петербурга.
На рынках 28 региональных центров и крупных городов удельная цена ниже, чем в Твери. Самая низкая цена — 35,5 тысячи рублей в данной выборке оказалась в Курске. В пределах 36 – 37 тысячи рублей – в Пензе и Тольятти. Самые высокие цены, больше 60 тысяч рублей, на рынках городов Ростова-на-Дону и Екатеринбурга. Ближе других к цене тверского квартирного рынка в мае 2013 года были цены в Ярославле, Калининграде, Тюмени.
Для исследования квартирных рынков более важным является анализ динамики ценовых показателей. Изменения удельных цен за май по сравнению с апрелем в городах, представленных в выборке, включая Москву и Санкт-Петербург, произошли в диапазоне от -1.1 до 2,0 процентов. Гистограмма распределения числа городов по интервалам темпа изменения цен в указанном диапазоне представлена на рисунке 2.
Из данных представленного рисунка следует, что на рынках 20 городов из 41 цены в мае снижались. Наиболее существенно это произошло в Пензе (-1,1) и в Челябинске (-0,8) процента. В столичных городах Москве и Петербурге уменьшение составило половину процента.
Повышение удельной цены зафиксировано в 21 центрах, в том числе и на рынке Твери (0,4%). Максимальное удорожание отмечено в Калининграде (1,5 процента) и Кемерове (2,0 процента).
Среднее изменение стоимости квадратного метра общей площади квартир по Российской Федерации по рассматриваемой выборке в мае составило 0,09 процента. Эта величина значительно меньше уровня инфляции по стране, равного 0,7 процента. Выше уровня инфляции цены поднялись только в четырех региональных центрах.
Изменение удельных цен за май дополнило общую динамику этого показателя на квартирных рынках городов с начала 2013 года. Диапазон основного параметра динамики – темпа прироста удельных цен за период с января по май 2013 года составил от 0 до 4,5 процента. Для анализа развития ценовой ситуации на квартирных рынках на территории страны на рисунке3 показана гистограмма распределения числа городов по интервалам темпа прироста удельных цен за первые пять месяцев 2013 года.
Согласно данным, представленным на этом рисунке, ни в одном городе, вошедшем в выборку, цена квадратного метра жилья в мае не стала ниже, чем в январе. Наименьшие темпы прироста зафиксированы в двух городах: нулевой – в Москве и 0,1 процента — в Пензе, а максимальный (4,5 процента) — в Брянске.
Средняя величина изменения удельных цен по всей выборке равна 2,1 процента. На рынках 22 городов прирост удельных цен был меньше или равен этой величине. На тверском квартирном рынке удельная цена за пять месяцев выросла чуть больше среднего значения, на 0,1 процента, и темп её прироста составил 2,2 процента.
По данным Росстата, за тот же период инфляция в России составила 3,1 процента. Этот уровень повышения квартирных цен незначительно превышен на рынках 10 городов из 41, представленных в выборке. Следовательно, в большинстве региональных центров рост квартирных цен отстаёт от инфляции, то есть жилая недвижимость относительно дешевеет.
Состояние экономики, её отрасли или сектора, характеризуемое нулевыми или незначительными темпами роста, квалифицируется как стагнация. Точных цифровых значений, характеризующих период стагнации, не существует, но традиционно под низкими темпами роста экономики, сигнализирующими о наступлении стагнации, понимается рост ВВП менее чем на 2–3 процента в год в течение нескольких лет. Стагнация – это именно отсутствие роста, включая несильное падение, или почти незаметный рост.
Поскольку с начала года в половине обследованных центров из 41 интенсивность изменения квартирных цен не превысила 2 процента, а в мае в 20 городах зафиксирована понижательная тенденция развития ценовой ситуации, то состояние квартирного рынка, как сектора экономики, можно охарактеризовать началом периода стагнации. При этом динамика цен на рынке Твери в полной мере соответствует общей картине на территории страны.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
Добавить комментарий