На квартирном рынке ценовая ситуация складывается из абсолютных и удельных цен квартир, выставленных на продажу. Наиболее общим, интегральным показателем является усреднённая по всем типам квартир удельная цена (цена одного квадратного метра общей площади квартиры) Средние за июнь значения абсолютных и удельных цен предложения квартир самых массовых размеров, определяемых по числу комнат, представлены в таблице 1.
Для исследования развития ценовой ситуации по всему городу Твери на рисунке 1 представлено изменение обобщающего показателя «усреднённая удельная цена» с начала 2013 года по июнь.
Анализ временного ряда усреднённой удельной цены показывает, что на квартирном рынке Твери в этом году начала формироваться понижательная тенденция динамики квартирных цен. На этом же рисунке показана линейная аппроксимация временного ряда показателя, имеющая абсолютное снижение его величины на 216 рублей в месяц. Коэффициент изменения средней удельной цены с января по июнь оказался равным 0,98.
Изменения характеристик ценовой ситуации по секторам рынка за июнь относительно итогов предыдущего месяца представлены в таблице 2.
Согласно данным, приведенным в таблице 2, в июне произошло снижение квартирных цен во всех секторах рынка. По сравнению с абсолютными ценами динамика удельных цен менее выражена. Более других уменьшились абсолютные цены одно- и трех комнатных квартир. Рассчитанная по всему квартирному рынку удельная цена по итогам за июнь оказалась на 1,7 процента ниже, чем мае.
Интенсивность предложений продаж на квартирном рынке в течение года, как правило, имеет циклический характер активности. За периодом оживления следует время снижения активности и затем опять объем рынка возрастает. С этой точки зрения, май – последний месяц обычного весеннего оживления перед летним затишьем на квартирном рынке.
На рисунке 2 представлена динамика ежемесячного объема рынка, выраженного числом квартир, предлагаемых к продаже, с начала 2013 года. Для сравнения на этом же рисунке приведен временной ряд данного показателя за аналогичный период 2012 года.
Из рисунка наглядно видно, что в текущем году после январского затишья на квартирном рынке начался подъем активности. За период с января по июнь коэффициент роста составил 1,4, а прирост, соответственно, 40 процентов. В 2012 году также наблюдалась тенденция увеличения предложения продаж квартир на рынке. Однако, прирост объема рынка за аналогичный период был равен 3,6 процента.
Число квартир, представленных на рынке, в среднем в течение июня 2013 года по сравнению с их числом в предыдущем месяце выросло на 1,7 процента. В то время как в 2012 году объем рынка в июне был уже на 5 процентов меньше, чем в мае.
Если сравнить приросты объема рынка за первую половину текущего и прошедшего годов, то прирост числа квартир на рынке за начальный период 2013 года почти в 11 раз превзошел его значение в 2012 году. А объем рынка в июне 2013 года больше величины этого показателя в июне 2012 года на 45 процентов. Такое стремительное увеличение объема рынка, в сочетании с коррекцией цен, помимо его весенней активизации перед летним затишьем в большей степени свидетельствует о падении спроса. А это в свою очередь может побуждать продавцов к дальнейшему снижению цен.
Таким образом, характеризуя состояние квартирного рынка Твери по итогам июня, можно констатировать следующее: средняя цена одного квадратного метра общей площади квартиры или усреднённая удельная цена на территории города снизилась за июнь 2013 года на 1,7 процента, то есть, на величину, превышающую на 0,7 процента её снижение в предыдущем месяце; непрерывный рост объема рынка в течение первой половины текущего года, при одновременном ускоряющемся снижении цен свидетельствует о значительном уменьшении спроса.
Из сказанного можно заключить, что при условии продолжающегося роста потребительских цен, когда, по данным Росстата, инфляция за полгода составила 3,5 процента, снижение квартирных цен в Твери приводит к заметному, по сравнению с другими товарами, их удешевлению.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
Добавить комментарий