О состоянии квартирного рынка судят, прежде всего, по параметрам складывающейся ценовой ситуации и объеме рынка. Ценовая ситуация характеризуется прежде всего показателями абсолютных и удельных цен на различные квартиры, представленные на рынке. Кроме того, ценовую ситуацию характеризует интегральный показатель, величина которого определяется как средняя по всем типам квартир удельная цена, (цена одного квадратного метра общей площади квартир). Средние за май значения названных показателей, рассчитанные в ходе мониторингового исследования по ценам предложения квартир самых массовых размеров, определяемых по числу комнат, представлены в таблице 1.
Для исследования развития ценовой ситуации в целом на всей территории города в первую очередь анализируется поведение обобщающего показателя «средняя удельная цена». Изменение величины этой характеристики квартирного рынка с июля 2007 года по май 2013 года представлено на рисунке 1.
Необходимо обратить внимание, что ось времени на этом графике не равномерная: до начала текущего года точки поставлены через каждые полгода, а данные за 2013 год приведены ежемесячно. Это сделано для того, чтобы нагляднее представить ценовую ситуацию на квартирном рынке, которая наблюдается в этом году. Приведенные данные свидетельствуют о начавшемся с января 2013 года торможении развития ценовой ситуации. Детальный анализ временного ряда средней удельной цены с января по май этого года показывает, что, с учетом уменьшения величины интегрального показателя в мае, на квартирном рынке Твери сформировался понижающий тренд развития ценовой ситуации. Коэффициент роста данного показателя с января по май оказался меньше единицы и составил 0,996, а среднее ежемесячное падение удельной цены, соответственно, равным 0,09 процента.
Снижение темпов экономического роста народного хозяйства всей страны относительно прогнозных обозначилось ещё в начале 2013 года. В связи с этим Минэкономразвития РФ понизило ожидаемый уровень ряда наиболее важных показателей: ВВП — до 2,4, вместо 3,6 процента, намеченных ранее; рост промышленного производства снижен с 3,6 до 2 процентов; инвестиций — с 6,5 до 4,6 процента. Для граждан, предупреждали аналитики, замедление темпов роста экономики может обернуться снижением доходов, стагнированием зарплаты, возможным ростом безработицы.
Применительно к развитию квартирного рынка Твери прогнозы аналитиков сбываются. Уже с учетом оценки ценовой ситуации по данным за апрель был сделан вывод о наличии признаков стагнации рынка. Анализ состояния рынка по итогам наблюдений за май добавил аргументов, подтверждающих развитие этого процесса. Изменения характеристик ценовой ситуации за май относительно итогов предыдущего месяца представлены в таблице 2.
Согласно данным, приведенным в таблице 2, в мае произошло снижение квартирных цен в секторах одно- и двухкомнатных квартир более, чем на 1 процент. По сравнению с абсолютными ценами динамика удельных цен менее выражена. Существенно уменьшилась величина этого показателя только в секторе 2-комнатных квартир – на 1,5 процента. Рассчитанная по всему квартирному рынку удельная цена по итогам за май оказалась на 1 процент ниже, чем за апрель.
Май – последний месяц регулярного весеннего оживления перед ожидаемым летним затишьем на квартирном рынке.
На рисунке 2 представлена динамика ежемесячного объема рынка, выраженного числом квартир, предлагаемых к продаже, с начала 2013 года. За период с января по май коэффициент роста составил 1,377, а прирост, соответственно, 37,7 процента. Число квартир, представленных на рынке, в среднем в течение мая по сравнению с их числом в предыдущем месяце выросло на 11 процентов.
В 2012 году также наблюдалась тенденция увеличения предложения продаж квартир на рынке. Однако, прирост объема рынка за аналогичный период, с января по май, был равен 9,1 процента.
Если сравнить приросты объема рынка за первые пять месяцев прошедшего и текущего годов, то прирост числа квартир на рынке за начальный период 2013 года более, чем в четыре раз превзошел его значение в 2012 году. А объем рынка в мае 2013 года больше величины этого показателя в мае 2012 года на 35,4 процента. Такое стремительное увеличение объема рынка, в сочетании с замедлением роста цен, помимо его весенней активизации перед летним затишьем, в большей степени свидетельствует о затоваривании рынка.
Таким образом, характеризуя развитие ценовой ситуации на квартирном рынке Твери и его объем в мае, можно констатировать следующее: наиболее общий показатель состояния рынка — средняя цена квадратного метра общей площади или средняя удельная цена на территории города снизилась за май 2013 года по сравнению с её величиной в предыдущем месяце на 578 рублей, что составило 1 процент от цены в апреле; рост показателя объема рынка – среднего за май числа предложений продаж, превосходящий на 35,4 процента его величину за аналогичный период 2012 года и на 11 процентов — за апрель текущего года, подтверждает, сделанный ранее вывод о возможном затоваривании квартирного рынка, обусловленном снижением покупательной способности.
На основании сказанного можно заключить, что наметившийся поворот квартирного рынка Твери в сторону стагнации продолжился в мае с некоторым ускорением. В этом смысле состояние рынка подтверждает прогнозы аналитиков о предстоящей стагнации на рынке жилья не только в Твери, но и в России в целом.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
Добавить комментарий